一边还是调控，一边还是地王。
“促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”政府工作报告余音尚在，地王便在一日之内三度现身。
3月15日，北京市单日成交6块土地，总金额达143.5亿，超过了此前一个月的土地市场成交量，并且拍出了3块楼面均价高出周边商品房价格的新地王，均为央企背景地产开发公司所得。
实际上，自2009年3、4月以来的一年时间中，国内楼市几乎一直处于量价齐升的单边涨势，很多地区房地产价格不断刷出历史新高。2010年伊始，政府密集出台关于房地产市场的调控政策。
1月初，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，11条核心内容中，明确了之前一部分银行半遮半掩执行的“二套房贷首付四成”的政策，同时房贷利率严格按照风险定价；一个月之后，北京市住建委、发改委等11个部门联合出台促进楼市发展意见，全面废止购房优惠政策，加大政策性住房建设力度，严格土地供应政策，加强价格监测，严惩囤地炒地。
这也被认为是国办11条在北京的落地，但许多市场人士认为，无论是“国11条”，还是京版的“国11条”，都“相对温和”。
据中国指数研究院的监测，2010年1、2月监测的30个城市中，大部分城市新建商品住宅成交面积连续两个月环比下跌幅度都超过了45%，但房价上涨的势头却无明显转变。根据国家统计局公布的信息显示，1月全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%，其中新建住宅价格同比上涨11.3%，二手房住宅价格同比上涨8.0%。而2月所监控的城市房价依然是涨多跌少，重点城市中重庆、深圳、杭州和武汉的成交价格均涨至最高水平。
房价问题依然是3月初两会上最受关注的焦点问题，就在两会期间，国土资源部再次出台了一个整治房地产用地的专项文件——“国19条”，直指房地产用地，落实国11条精神。不过，这依然没有摁住地王的出现。
政府政策的调控意在稳定房市的健康发展，避免出现大起大落。显然，这对于有着充裕流动性的市场来说，乐观的预期仍然占据主流。不过，收缩流动性、严控土地供应以及升息等影响因素，仍然形成了对未来房地产市场的强大阻力。2010年的楼市走向也或将面临“最复杂”的一年。
回到资本市场，尽管受政策调控的影响，地产类上市公司在今年初的前两个月时间里出现比较大的调整，但随着对各种市场因素预期的逐渐明朗，以及地产股估值水平的下降，这一板块又重新成为分析机构重点关注的对象。毕竟从大的趋势来看，地产类上市公司仍然是比较理想的投资标的。
此外，地产实体市场与虚拟市场又对整个A股市场的走势产生微妙的影响。观察2007年3月至今的3年时间里，两市地产龙头股万科A（000002.SZ）与上证指数的走势，我们会发现两者的运行形态惊人的相似。实际上，“楼市兴，股市旺”的市场规律早已被市场人士所认同。
那么究竟在政策调控与市场走势之间，房地产业在2010年会如何发展？在虚拟市场中，房地产板块会走出什么样的形态？地产股又会孕育出什么样的投资机会？《英才》本期榜单邀请东北证券金融与产业研究所地产行业分析师高建，以资本市场的视角解析地产行业变化与地产股的投资价值。
调控下的调整
房地产价格水平如果出现松动，那么时间点出现在下半年的可能性会更大一些。
两只地产新政的靴子落地之后（二手房营业税2转5，二套房首付比例2调4、首套房首付比例2调3），去年以来的“V型反转”走势很可能进入震荡调整期。
去年年中《英才》榜单“地产股还能涨多久”一文中，高建曾判断“（2009年）3月以来房地产业的整体走势已经不是反弹的概念，而是V型反转，并且持续回升的走势可能延续全年。”而眼下，高建则认为在政府已经出手实质性调控的情形下，房地产市场进入震荡调整期既是政策诉求，也是合理的市场需求。
“调整是从两个方面看，一是成交量调整，一是价格调整。成交量方面，实际上像北上广这三大城市已经出现了非常明显的调整，2月的数据显示已经跌到了2008年的低点水平。而在价格方面，虽然没有明显的跌幅，但开盘价已经比较理性了，没有像去年那样开盘跳高得很离谱。”
高建分析认为，房地产价格水平如果出现松动，那么时间点出现在下半年的可能性会更大一些。“因为新房目前来看还是供给不足，近期成交量下降也主要是供给和购房者观望的心态所致，而去年下半年新开工的房子达到预付条件很多要到下半年或者明年，所以下半年新房上市后，开发商资金的回笼意愿会随供给增加而增强。”
不过，对于调整的幅度，高建的判断是“平稳中略有下调，但大跌的可能性不大”。此外，各个地方市场的表现形态也可能出现分化，前期涨幅过大的如深圳、成都这样的城市可能调整稍微深一些，而其他二三线城市则可能比较平稳。
对比2008年地产市场调控调整时的状况，似乎当前所面临的调整压力至少从心理预期方面的确要柔和许多。一个重要原因是，之前的历次调控调整之后，基本上都引来房价更疯狂的上涨。而经济形式尚未完全摆脱阴霾，地产支柱性产业地位仍未动摇，以及柔和的调控会不会再次引发又一波的上涨？
“‘空调’现象的出现，其实并不是宏观调控的错，这里面根本因素是中国经济已经发展到了这个阶段，对房地产有巨大的需求，包括自住型、改善型以及投资投机型需求，供需之间长期存在的缺口造成了中国房价的持续上涨。”高建认为，政府的宏观调控只是从中短期影响市场走势，但真正影响房地产业发展的核心因素目前看来没有发生任何改变。因此，此次调控之后，房价仍然有继续上扬的空间。
或许，正是因为这种难跌易涨的惯性心理预期，造就一边喊调控，一边出地王的现状。“我个人有一个隐忧，2007、2008年那会儿，政策调控，开发商、购房者都担心的不得了，但从目前开发商的举动来看，调控之下还出现地王，说明他们并不是把政策放在很重要的位置。所以，如果下半年房价没有得到控制，或者政策效果没有达到预期，或许会引发政府出台一些预期之外的措施。因此，认为中国房地产市场没有什么风险，这样的心态形成是会出问题的。”
板块与大盘同步
“房地产股作为主力板块来推动市场的状况，在今年出现的可能性不大。”
由于地产实体市场处于震荡调整的风险释放过程，因此，东北证券对于今年地产板块的整体走势判断是与大盘同步。“房地产股作为主力板块来推动市场的状况，在今年出现的可能性不大。”
与地产实体市场略有不同的是，一些地产股在去年下半年就体现开始调整。从时间上看，已经持续半年以上，而从空间上看，调整幅度也达到了30%以上。似乎进一步向下调整又有些理由不充分。
“一线地产股为什么从去年7月开始调整，实际上是因为彼时政府的政策有一点转向了，一部分政策避险资金就开始减持地产股，规避政策风险，这也代表了主流资金对地产行业的看法。”高建认为，一线地产股在经历了提前调整之后，整体估值水平已经降到了相对较低的位置。
从目前地产类上市公司整体估值来看，P B值在2.83倍左右，PE值在26倍左右。招商地产（000024. S Z）、保利地产（600048. S H）、万科A（000002. S Z）、金地集团（600383. S Z）等一线公司的PB值在2.64倍，PE值为19倍左右。
根据近期保利地产、金地集团以及万科A公布的2009年报显示，三家一线地产公司的营业收入分别同比增长48%、24%和19%，其中金地集团净利润同比增长达到了111%，保利地产净利润增长接近60%，而万科A也同比增长32%，业绩增长不俗。
“上次房地产调整的低点即2008年10月时的行业最低的PB值为1.96倍，PE值为13倍。因此，目前虽然股价估值并不是历史最低点，但相对来看，一线地产公司的动态PE大概在15倍左右，相对于这些公司15%-25%的长期增长潜力，这一估值并不算高，已经具有一定的长期投资价值。”
此外，截至3月10日，沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年报，累计实现营业收入1390.49亿元，同比增长21.94%；实现净利润184.41亿元，同比增长47.91%。近四成房企业绩涨幅在50%以上，其中9家房企的业绩增幅超过100%。即便从板块整体增长水平来看，地产股也是值得关注的，何况市场对于地产股的题材挖掘也出现了一些新的现象。
“去年下半年，在一线地产股调整的期间，许多二三线地产股却通过资产重组等各方面题材，走出了强势行情，使得整个地产板块出现分化。”高建认为，这一现象在今年还会有所延续，区域经济、城市化进程等等因素支持二三线城市的地产企业存在暴发性增长的可能。
选白马股是上策
观察一家地产上市公司是否具有稳定持续增长的一个重要财务指标就是预收账款。
业绩依然出色的一线地产股，央企背景的地产企业以及不断活跃的二三线地产公司，到底谁会是2010年地产股投资的机会所在？在没有大的趋势性机会的市场中，地产股的选股思路应该如何判定？
“根据今年的市场情形，从价值投资考虑，我觉得首先考虑的就是市盈率比较低的，也就是说有比较透明的成长性，有20%-30%的长期增长潜力的公司。”高建认为观察一家地产上市公司是否具有稳定持续增长的一个重要财务指标就是预收账款，“如果预收账款储备充足，加上足够的土地储备，那么它未来的增长一定是有保证的。”
根据与板块平均26倍市盈率和2.83倍市净率的交叉比较，以及预收账款储备、土地储备的情况看，仍然是保利、万科、金地领衔的具备一定安全边际的一线地产公司。
对于二三线地产企业的选择，高建的建议是：选择区域性龙头企业，公司财务要透明，开发的产品品牌为市场所认可，尤其是具有成长潜力的公司。比如信达地产（600657.SH）、合肥城建（002208.SZ）、广宇发展(000537.SZ)、荣盛发展（002146.SZ）都是具备不错潜力的二三线地产公司。
而央企背景的地产企业，高建认为其长期发展潜力应该不成问题，但还是要看公司治理结构、财务透明度、管理层和大股东筹备上市公司的目的等来综合考虑。“如果公司治理不完善，财务不够透明，有好的业绩也未必能实打实报出来。”
另外，对于商业地产类上市公司，高建认为机会不太多。“与开发性的企业因为项目阶段可以保持一个高速增长不同的是，商业地产相对稳定性较高，它的业绩不会在短期内大幅的释放。因此，开发性的地产企业在目前的市场上才能够有更多的机会。”
研究支持|东北证券金融与产业研究所 高建