“每一幅地王背后都是一部血泪史。”莆田商人 欧宗洪创办的融信中国（03301.HK，以下简称融信） 对此应该深有感触。
一切都源于那场震惊全国的土拍。2016年8 月 17 日，融信力克万科、仁恒等 18 家房企，以总 价 110.1 亿的价格拿下了上海静安区中兴社区宅地， 较起始总价46亿元溢价139%，楼面价超过10万 / 平方米，可售部分实际楼面价预计达到 14.59 元 / 平方米，刷新了全国纪录，成为新的中国地王。
一战成名，融信瞬间成为业内关注的焦点。但 正因为2016年火爆的土拍市场，房地产调控由此 进入高压态势，上海也相继出台了限价令。
顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬，开始主动降速，试图摆脱“地王”的标签。
万科的算盘
2020 年 5 月 13 日，耗时多年，几经波折的中 国“地王项目”——中兴路一号终于开盘。据悉， 此次共推出了229套约50-210平米的房源，总体 均价为 12.98 万元 / 平米，具体一房一价。
只不过，融信已经退居幕后，转由万科操盘。《英 才》记者翻阅万科财报发现，万科于 2016 年 12 月 披露，其以 53.95 亿元入股该项目，持股 49% ；而 在2019年报中，万科在该项目中持有的比例升至 49.7%。
更令人关心的则是该楼盘的售价，要知道该地 块楼面价就已经超过 10 万 / 平米，而 13 万 / 平米 的均价，能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。
万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年就曾表示，中兴路一号预计单价 13 万元 / 平方米，这是个“不赚钱的价格”。
相比上海豪宅楼盘，中兴路一号的价格并不占 优势。13 万元的价位在上海基本可以覆盖所有高档 项目。绿地收购后，中民投的董家渡项目也已经开盘，命名为绿地海珀外滩，售价为 13.8 万 / 平米左 右。这一黄金地段聚集了融创外滩壹号院、景瑞尚 滨江等项目，售价也都在12万-13万左右。而中 兴路一号的地理位置优势并不如外滩，这样的价格， 自然难以吸引买家。
链家官网显示，与该地块仅一街之隔的万科翡 翠雅宾利目前二手房均价约 92227 元 / 平米。位于 附近的华侨城苏河湾二手房均价为121129元/平 米。而数据显示，万科翡翠雅宾利在售的 324 平方 米别墅，平均售价不到 10 万 / 平米。
据悉，上海万科于 2015 年进入静安中兴板块， 而雅宾利约50万方超体量住宅才是万科的重磅产 品，中兴路一号紧邻雅宾利项目，与雅宾利 1-4 期 滚动开发，资源和配套共享互补。
万科此举，可能希望通过翡翠雅宾利的配套带 动中兴路一号的销量，而通过中兴路一号的高价格， 提升周边项目的售价。
融信的账本
面对高压的房地产调控，对于未来的“豪赌” 已经无法实现。此后，融信一直想尽办法摆脱“地王” 带来的束缚。“我们一直想把激进这个帽子摘掉，一 个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进，我们还 是很稳健的。”
此后，融信出售其近半数股权给万科，回血 53.95亿元，但这仍旧无法在短期内改善融信的财务状况。
据观点地产统计，2016-2017 年，融信在全国 范围内分别新增21宗和78宗地块（包括29亿收 购海亮集团资产包 55% 股权中的 30 余个项目），支 付权益地价为 246.2 亿元和 342.4 亿元。
其中，由于数宗高地价地块进账，2016 年融信的新增土地成本高达 12936 元 / 平方米 ；与此同时，年内已交付物业的确 认平均售价为14384/平方米，地售比 高达 90%。
大手笔斩获土地的背后，融信的负 债率也在2017年达到高峰。数据显示， 2016-2018 年，融信的净负债比率分别为 98%、159% 和 105%。
经历了快速扩张后，融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。财报显示，截至去年底，融信净负债率大幅降低至 70%。
此前几年的销售带来了利润规模的充实。2019 年融信毛利润为 125 亿元，同比增长约 55% ；毛利 率约 24% ；净利润约为 58.9 亿元，同比增长 70% ； 归母核心净利润约 31.8 亿元，较去年增加 27%。
但从盈利能力来看，融信表现不佳，近 4 年毛 利率 20.2%、16.6%、23.5%、24.2% ；净利率仅为 15%、8.7%、10.1%、11.5%。
而融信降低净负债率的“玩法”，也跟部分高 周转房企一样，通过降低权益占比，提高整体股东权益。
资料显示，在2019年融信新增土储中，土地 总成本368亿元，而融信的权益代价仅163亿元， 权益占比 44%，尚不足一半，低于同规模房企平均 水平。
同时，在2700万平米的总土储，融信应占 的建筑面积为1331万平米，占比49%，同样不 足一半。
克而瑞公布的2019年房企销售排名中，融信 的权益销售额为833.9亿元，权益占比仅有59%， 甚至低于 2017 和 2018 年的 69% 和 68%。
猛踩刹车，提质增效是融信在未来几年的主基 调。2019年融信的合约销售额达到了1413亿元， 同比增长 16%，完成了全年 1400 亿元的目标。
但仅不到 20% 的增速，连创年度销售额增长的 新低。要知道，这个增幅在 2016-2018 年分别高达 107%、104% 以及 73%。
而在业绩发布会上，管理层对2020年并没有 具体的数字要求，只是表示“保证10%-12%的增长”。
2018 年，融信提出主动降负债，2019年里， 融信开始囤积现金，截至去年底公司有息负债增长 1% 至 631.78 亿元。货币储 备方面，融信拥有货币资金343.09 亿元，同比增 长 37.26%，一年内的短期借 款为187亿元，现金短债 比1.8倍，短期内没有偿债压力。
看来，融信已经对速度没有太高的要求，从收割地王到财务良好，融信仍在路上。