2019 年已过半，房企半年成绩单中，孔健岷三兄弟执掌的粤系房企——合景泰富集团（01813.HK）也是可圈可点。
根据公告，2019 年1-6 月公司累计预售额360.39 亿元，同比增长11.2% ；累计预售面积212.2万平米，同比增长11.9%。上半年公司已完成全年850 亿元预售目标的42.4%。按权益合并收入171.1亿元，同比增长68.7% ；核心利润25.14 亿元，同比增长28.1%。
但规模在不断扩张的同时，集团的负债水平也快速攀升。截至上半年末，合景泰富资产负债率82.43%， 净负债率77.2%， 较2018 年底增
加16.27%。
而2018 年，公司签约金额655 亿元，同比大增72%，但也仅仅是刚刚超过年初定下的650 亿元目标。
“踩线”完成目标的背后，2018 年公司营收却出现下滑，该年度实现营收77.77 亿元，同比下降35.2% ；实现归母净利润40.35 亿元，同比增长11.46%。
营收和净利润变化的背离令人疑惑。仔细研究财报，报告期内公司其他非经常收益大幅增加，其中主要包括6.83 亿元的阶段性汇兑收入及出售一家附属公司所得11.67 亿元的收益。
也就是说，“扣非”后，合景泰富利润规模并不如表面上那么“光鲜”。
净负债率上升
“只有做稳之后再做大”，孔健岷对稳健有极其严苛的要求。“就像跑1000 米，我前面200 米跑慢一些，后面500 米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”
但在如今以速度为王的房地产市场，这一经营理念似乎需要修正。曾经耀眼的星河湾、合生创展尽管仍旧在房地产江湖，但地位已经旁落。
近五年，合景泰富销售额以稳字当头，克而瑞的数据显示，其销售额排名五年来有所徘徊，但仅上升8 位。其中，2015 年完成目标九成，2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。
表面上看，合景泰富的发展十分契合执掌者不徐不疾的性格。但另一方面，2018 财报及今年上半年财报中显露的问题，也应让这家24 年历史的房地产公司警觉。
首先是负债率这一房企共同关心的问题，根据Wind 数据，2015 年至今，合景泰富集团资产负债率呈现上升态势，2018 年达到82.78%，创历史新高。2019 上半年稍微所有下降。
不过其偿债能力较强，根据Wind 数据，2018年合景泰富现金及等价物期末余额为554.88 亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分为123.20 亿元，长期债务为736.41 亿元。可见，公司目前现金流可以覆盖短期内偿债压力。
不过，在行业内掀起降负债的趋势时，合景泰富净负债率却增长至77.2%，较2018 年底增加16.27%。
2018 年公司融资成本较2017 年明显提高，为6.4%，而集团2017 年平均融资成本仅为5.8%。
进入2019 年，合景泰富积极运作多项融资事宜。3 月11 日，华西证券- 合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划获准通过，发行人为广州合景房地产开发有限公司，发行金额达100 亿元。
5 月28 日，上交所披露信息显示，广州合景房地产开发有限公司拟发行国君- 合景泰富长租公寓1 号系列资产支持专项计划。本债券的品种为资产支持证券-ABS，发行金额20 亿元。目前该项目处于“已回复交易所意见”状态。
其次，在盈利能力方面，合景泰富销售毛利率触底回升。2019 上半年回升至35.05%。2018 年合景泰富销售均价为1.65 万元/ 平方米，较2017 年的1.68 万元/ 平方米有所下滑。与此同时，拿地成本上涨。去年全年拿地均价为5400 元/ 平方米，较2017 年上涨8%。
令人诧异的是，合景泰富的存货周转率表现较差，排名Top50 房企的最后一名，仅为0.12，而且相比2017 年的0.18 更是有所下降。这在如今热衷于高周转的地产界十分罕见，如何提升公司销售周转率，是摆在孔健岷面前的一大难题。
多元发力
尽管是一家以房地产开发为主业的上市公司，但合景泰富早就开始投入其他相关领域。
2018 年公司投资性物业、酒店营运及物业管理等方面收入达到14.13 亿元，比2017 年的11.1 亿元增长27.3%。但主业物业开发的结算收入，由去年的104.32 亿元降至60.64 亿元，同比下滑幅度高达41.9%。
2018 年6 月，公司更名将“地产”二字去掉，这令外界认为是集团“去地产化”的标志。不可否认，合景泰富早已开始打造更多的产业矩阵。
公司官网显示，“集团在深度发展地产板块的同时，整合产城板块、布局教育板块、拓展酒店板块、全面进军长租公寓板块、快速推进文旅板块，积极探索大健康板块。地产、产城、教育、酒店、长租公寓、文旅、大健康等板块与后服务端体系的协同发展，将成为合景泰富集团快速均衡发展的新引擎。”
首先在商业地产领域，集团已在北京、上海、苏州、成都、广州等地开业了6 个购物中心，形成了两个集团商业品牌“摩方”和“悠方”。6 个购物中心中的4 个，都于去年新开业。
长租公寓也是合景泰富布局的重点，目前公司旗下拥有服务式公寓“誉舍”、国际青年公寓“昕舍”、学生公寓/ 定制宿舍“陆舍”三大品牌，已完成在广州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一线及强二线城市的布局，预计至2020 年可提供2 万个房间。
可以看出，合景泰富在其他领域的胃口不小，孔健岷期望通过其他领域的增长，弥补地产板块的下滑。
在2018 年的业绩发布会上，孔健岷表达了对这些业务的看好和期望。经营性物业，“每年都会大概有两三个持有型物业，我预计在2020 年大概有25 亿-30 亿的经营性收入。”
据悉，合景泰富即将开放9 个商场及4 个出租写字楼，此外，公司将会以轻资产模式继续增加3-4个酒店项目。
孔健岷非常看好商业地产的盈利预期，“通常第一份租约三年过后，它的增速我想可能到40%-50%，所以接下来公司是收割期。”