天已经黑了。
周末，在北京东五环外，路上车不多。朝阳北路两侧偶尔能看见几处霓虹灯，未完工的高楼向东延伸成了几排。
距离地铁口不远的链家地产却忙得不亦乐乎，与夜色中的冷清形成强烈反差。“他们都带看（带客户看房）去了，我也得马上走。”张莉向同事喊道，她是这里的经纪人，在了解购房意向后，她准备带上《英才》记者去看几处房源，在路上她的电话一直响个不停，“这几天真够忙的”。
中介突然间的忙碌缘起房地产政策的调整。3月1日，国务院发布通知，进一步细化了“国五条”的调控内容，其中“应依法严格按转让所得20%计征个人所得税”的细则引爆了二手房交易行情。
虽然公布时间是周五晚上，但消息传的飞快，周六开始，中介公司里咨询的人一下就多了起来。随后全国各地的交易中心都出现了“爆棚”场面，买家卖家都赶着在政策正式施行前完成交易。
从统计局最新发布的数据来看，今年前两个月房屋销售额同比增长超过70%，而去年同比增速仅为10%，另外，中国指数研究院的相关统计也与统计局的数据相近。
以北京为代表的一线城市有着更深的体会，从去年末开始，市场出现了量价齐升的局面。《英才》记者通过走访多家房地产中介公司发现，仅几月之隔，一套一居室的房价可能就差出几十万。
“不是在买房，就是在买房的路上”，人们这样描述最近的房地产行情。住建部部长姜伟新在两会中提到的“对降房价有信心”以及“‘国五条’要严格执行”，一只靴子落地了，但另一只还悬在空中。
在细则出台前的窗口期，市场正在发生怎样的变化？政策又将对房地产行业有怎样的影响？
开发商 投资“跑偏”
去年，华远地产董事长任志强曾预言，在住房供给小于需求的情况下，今天3月房价将大涨。
而首创集团董事长刘晓光曾对《英才》记者感慨：“我依稀感觉到春天来了，但是春天里也会有冬天，那就是更严厉的调控政策。”不出多长时间，“国五条”的出台让刘晓光一语成谶。
“不认真，这么大个事儿也不好好想想，就弄一个文件出来。”中坤投资集团董事长黄怒波对《英才》记者说道，对新出台的政策，他觉得政府有点儿不专业——每每出招都旨在抑制需求，而在增加供给方面却没有什么作为。
黄怒波认为“国五条”对新房市场不会有影响，因为“刚需还在，而供给方面还是土地的问题”。
半年前开始回暖，而今，从低谷中走出的房地产开发商们，春服既成，风乎舞雩。
2013年2月的最后一天，北京土地市场成交额高达107亿，房地产公司举牌举到手软。而此时，距离被业界评价为“利空二手房、利好新房”的“国五条”细则公布，不过30个小时。
过去十年来，北京房价经历了数次爆发式增长。投资需求就像影子一样，即便国家政策横拦竖挡，始终与房地产行业寸步不离。
“按照市场的逻辑，房地产的投资需求是强劲存在的，”万科企业股份有限公司执行副总裁毛大庆对《英才》记者称。收入水平不断提高加之货币流动性增强，花不出去的钱需要一个稳定可靠的投资方向。而在中国传统观念中，将手里的钱花在房产上从来都不是坏选择。当下资本市场的低迷、投资渠道的匮乏也为投资房产提供了更好的理由。
此次新政的矛头仍指向投资需求，差额征收20%个人所得税的初衷，便是提醒投资者：不要想着卖房子挣钱。
政策不希望房价走得太高，但财富对于保值增值的愿望强烈，一旦看准机会就会趁虚而入。每次出台的调控政策就像一层纸，糊在漏风的窗户缝上。
“这实际上是一个财富分配的问题”，在毛大庆看来，“国家的调控政策是对投资需求的一种引导，国家不希望在财富特别是资源分配不均的情况下，把房地产作为一个投资品，这会导致少数掌握资源者或是权贵阶层通过手中的资源，更多地取得稀有的财富。”
投资者 从房东到股东
“‘国五条’出台对投资楼市完全没有影响”，中企资本副董事长杜猛对此十分自信，“只有参与到房地产市场中，才能够分享中国的城镇化进程中的土地红利。”
然而，在调控长期化的预期下，倒房子的短期收益已大不如前。而持有房产，对投资者而言意味着高昂的机会成本。
即便是商住两用的公寓，在北京也并不能获得良好的投资回报率，据伟业我爱我家提供的数据，北京住宅的平均租金年回报率在2%上下，即便是炙手可热的学区房也只有5%，这与北京写字楼动辄6%的回报率相比，高下立判。
那么，在限购政策下，如何参与到“土地游戏”中？房地产基金的蓬勃发展为此开辟了新渠道。
“以前相当多的投资人都已经轻车熟路——就是买房，市场疯狂的时候傻子都赚钱。但现在一是受限购政策影响，二是市场不稳定，从风险控制的角度来说，很多投资人转向了股权投资和金融投资。”中国房地产投资基金联盟会长张民耕对《英才》记者称。
对房地产行业了解的私人投资者，更愿意把钱投到房地产基金中。在投资模式上，现在绝大部分房地产基金都是项目基金，投资人看中的是其相对可控的投资标的以及回报周期。
北京一家房地产基金高管王银平告诉《英才》记者，他现在手上的一个项目给予LP的收益率在13%左右，整个操作过程将与开发商合作，项目募集规模在3亿-5亿元。
“现在房地产市场已经不是炒房翻倍回报的阶段了，投资者应该寻求一个稳健的回报。而房地产基金就是通过证券化的方式让投资人进入这个行业。”诺承投资管理合伙人王东亮对《英才》记者说道。
国内房地产基金比较普遍的做法是，将募集来的资金以贷款的形式投入到房地产开发项目中，以便以抵押和担保等方式控制风险。
此外，房地产基金更重要的角色是为开发商提供新的融资渠道。
考虑到房地产二级市场刚性需求的强劲以及不断扩大的城市规模，房地产开发商也需要运用财务杠杆来尽量获得更好的地块和项目，而房地产基金是以股权形式介入开发，能够起到为开发商补充资本金的作用。
流水不腐，资金只有流动起来才能够获得更大的价值。按照西方发达国家的经验，从“买房子”的二级市场转向“买股权”的一级市场，将是一个大趋势，更多投资人开始扮演资本股东而不是房东的角色。
“随着开发商的两级分化，未来将是金融主导地产的时代。美国没有谁做房地产做成大亨的。美国的房地产掌握在谁手里？掌握在黑石、铁狮门这些资本手里。”王东亮说。
中介 “房价怎么可能降?”
“北京已经不是中国的北京了，是世界的，全世界的人都往这跑，房价怎么可能降？”在麦田房产位于东北三环的一家分店里，《英才》记者听到了如是判断。彼时，令购房者心惊肉跳的“差额20%征税”尚未披露。
除个别高端项目，北京三环周边已无大规模新盘，土地出让量也极为稀少。去年末，在东三环农展馆附近的一块土地本被视为“地王”热门，但却由于种种原因暂缓出让。
2012年末到春节假期结束的这段时间，这里的房价涨幅明显。“元旦到年后，有的房子都涨了五六千（每平米）了。”链家地产经纪人宋万（化名）告诉《英才》记者。
涨价的不只在核心城区。据《英才》记者走访四环、五环外的中介公司发现，在北京新开通的地铁6号线青年路站附近，二手房房价平均涨幅约在3000多元，相比三环附近的高房龄，这里的住宅更新，但“刚需”户型的房源不充足。而在五环外，仅2个多月的时间，房价上涨也在1000元/平左右。
据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的预测，北京各区域房价在“‘国五条’出台后、相关执行细则正式出台前”将保持一段时间的稳定。
而在业内人士看来，调控频出之后，虽然北京的投资需求已被“挤得差不多”，但不断涌入城市的人口却仍然为房地产市场提供了源源不断地刚性需求。
搜房网董事长莫天全更乐意把“刚需”换成“购买力”：“其他地方的有钱人有这个能力来北京，购买力够，直接导致的结果就是房价上涨。”他直言道：“北京的房价没有泡沫。”
购房者 刚需受挫
“有房子怎么都合适，想换大房子的房价涨，自己的房价也涨，不吃亏。”李林（化名）说，他在链家地产青年路附近的一家店里工作，在“国五条”出台的第二天，店门口便贴出了“新政咨询”的字样以吸引客户，进店咨询的人多在打听如何缴税，买房者居多。
二手房交易量巨大，关于新政中“差额征收20%个税”是否会转嫁到购房者身上，从而进一步“误伤刚需”，众说纷纭。
尽管住建部高层反复强调“交易税不得转嫁购房者，否则严惩”，但面对北京如此巨大的购房需求，买卖双方谈判地位并不平等。
之前，1%的个人所得税一般均由购房者负担。有专家指出，政策出台后购房需求会向新房和租赁市场倾斜，二手房市场会在短暂的“爆炸式”成交后，在三、四季度出现成交量下滑。届时急于卖房者也许会考虑与购房者共担税负。
但问题在于，国家征收交易税可否真的抑制房价？有购房者认为：无论政策如何，交易总会存在，所谓征收个税，其实意在通过征收20%的个税来弥补财政的不足，所谓“醉翁之意不在酒”。
“其实，从20世纪80年代开始，相关法规就已经规定二手房交易需要征差额20%所得税，只不过在实际操作中无法核实原始价值，所以干脆就按全价1%来核定征收。”北京鹏祖税务咨询有限公司执行董事朱鹏祖告诉《英才》记者，“即使现在国务院强调要征20%，但如果卖房者当初的发票与合同找不到了，那也没有办法执行。不过，（税务机关）可能会给出一个高核定征收率，逼着卖方者自己拿出凭证来。”
从中介处得到的消息是，五年以上唯一住房并不需要缴纳个人所得税，不满足“五年唯一”标准的房源，很有可能按照地区指导价或是当初的网签价格计算差额。
除了尽早出手外，各种避税奇招在网上扩散，甚至有媒体发现某地区的离婚案例暴增，不管是真是假，但从相关法规来看，分割所得财产至少不需要缴纳个人所得税。
北京五环外，临近地铁、房龄不长的楼盘，成为工薪阶层在北京首次置业的理想区域，甚至有看房当场就交定金、签合同的情况。
“国五条”出台后，抱着改善目的置业的房主变得急切起来，除了房子要尽快卖出去之外，他们还要赶在“征收20%个税”前买到合适的房子。
改善性需求正在与刚性需求一起构成房价上涨的动力，但在贷款方面，购买二套房的消费者并没有捞到实惠。
“国五条”出台后，有人猜测二套房贷款利率有可能提至基准利率的1.3倍，而首付比例可能会高达全款的70%。“如果真是这样，对改善性需求将是重挫，这与管理者曾提出的‘鼓励改善’的思路是自相矛盾的。”胡景晖说。
在看了数套房后，张莉对《英才》记者说：“其实在北京，永远都有人换房，你一开始可以买个小的先住着，慢慢换呗。”而在发稿前，张莉打电话来说，记者此前看过的两套房子的业主因为急于换房，自愿调低报价。