刚从国外归来的黄怒波似乎还在倒时差，不过，一提到冰岛，他立刻显得有些兴奋：“冰岛那个地方的马好、环境好，从伦敦飞过去不过四个小时，华盛顿也不过五个小时，美国很多人都在周末到那里去骑马、度假。”他对《英才》记者说道。
冰岛租地，以及早些时候在美国开发农场，都在表明中坤投资集团（下简称中坤）的度假产业正在布局全球。
虽然冰岛的项目短期内不能完成开发，而美国国内现阶段的经济形势也不好，但黄怒波并不太着急。事实上，以旅游地产见长的中坤，目前经营的侧重点依然在国内。
当前国内的住宅市场正在经历一波回暖，央行时隔不到一月两次宣布降息，房地产预期向好。然而，在房地产限购政策依然未放开、且中央一直强调抑制投机投资需求的情况下，市场销售压力依然存在。
在7月初的“21世纪博鳌房地产论坛”上，金地集团董事长凌克表示，未来住宅市场增速放缓，房企应该尽早考虑出路。其他房地产公司也意识到同样的问题，纷纷转投细分市场，建综合体、写字楼，甚至干脆跳出这个圈子，转投其他行业（见《英才》杂志2012年7月刊《房企换活法》一文）。
在地产行业的细分市场中，旅游地产算是一块味道不错的蛋糕。近期，国内与旅游地产相关的大小论坛让人目不暇接，甚至有人直接将中国地图挂在墙上，琢磨着一切可能开发的区域，急切之心溢于言表。
“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”黄怒波对当前的旅游地产现状表现出一丝无奈。
中国综合开发研究院（CDI）旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《英才》记者采访时表示：“现在一般的地产商对旅游非常陌生，在开发时仅仅是依赖传统的地产开发经验。”
由此看来，旅游地产这块烫嘴的“热豆腐”，房地产公司如果当作“豆腐脑”来吃，恐怕并不是最佳选择。
下金蛋的鸡
“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说。
当前中坤主要的旅游项目分布在黄山、南疆、桐城以及北京周边几个板块。其中最早开发的宏村项目隶属于黄山板块，于2000年被列入世界文化遗产名录。从1997年开始投资宏村至今，中坤对黄山板块的投资15年一直没有停止。另外，中坤在喀什、门头沟的项目也已经做了8年。
最近被媒体热炒的普洱，在黄怒波的眼里也并不简单。在普洱项目的整体规划上，黄怒波预计将花费2年的时间。
“这样国外的设计师还向我抗议呢，说两年绝对完成不了。国外团队规划的内容一般很细。”仅这一项规划大概就花掉了中坤两三千万，“做旅游地产，没有‘熬’的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了。”在黄怒波看来，“旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大挺不容易的。”
业内普遍意义上的旅游地产是指旅游的主营业务与地产的主营业务整合在一起产生的一种业态，在中国的发展尚处于起步阶段。而近些年来随着国内个人消费水平的不断提高，旅游度假的市场规模也随之不断增长，旅游地产这一业态在近几年内便换挡提速。
宋丁则认为，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店；第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合，“比如旅游小镇戛纳，是一个完整的旅游观地，其中很多观光点其就是人居的。”
盈利模式
在业内人士看来，眼下中国旅游地产的发展还处于第二阶段。
无论是开发较早的西双版纳，还是近年来大兴土木的海南，总有高耸的建筑决绝于自然之外，在外观上与城里的水泥森林并无二致，这种单调的重复将旅游资源的稀缺性消耗殆尽。某业内人士对《英才》记者表示，在广东惠州旅游地产开发模式生硬，只是“在每个沙滩上都盖一座五星级酒店，然后再周围建一些住宅之类的”。
除了对自然景区的开发外，以华侨城（000069.SZ）为代表的旅游地产开发企业则通过人工景区开发配套住宅销售作为主要盈利模式，由于其“平地造景”的特点，在旅游资源方面投资比例同比要高很多。
宋丁向《英才》记者解释其模式时说道：“华侨城的开发时以旅游为导向，最终也要靠旅游来赚钱，以东部华侨城为例，它的收益2/3靠房地产，1/3靠旅游，但在投资比例上，要用2/3的投资来做旅游，1/3的投资来做房地产。这个比例已经是最高的了。”
可见，当前旅游地产主要的盈利模式仍然来自于景区住宅销售，现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产开发项目中，而只有10%用于旅游资源的维护。
“实际上，持有景区想形成盈利模式挺难，单纯的景区长不大，景区门票不可能无限上涨。但光做地产也有问题。要把旅游和地产的关系掌握好，并不容易。”黄怒波总结道，“景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”
政策掣肘
旅游资源的核心价值在于其稀缺性和不可复制性。或许正是这样，大连万达集团董事长王健林曾表示，旅游地产是一个“没有天花板”的产业。而在黄怒波看来，尽管旅游资源本身不可复制，但是多年的管理经验以及中坤的品牌影响力却可以复制。
“普洱4万平方公里，有很多令人吃惊的古村落，与宏村有着不一样的美。在别人手中只有40多个景点，而到了中坤这里能整合出100多个。”黄怒波称。
除了自身开发项目，行业经验也能够使中坤在参与其他项目的管理中减少资金压力，稳定现金流，这增加了中坤在选择项目时的筹码，进而能够保证其品牌的整体水平。
然而，中坤在旅游地产的扩张中也面临不少问题。据了解，在普洱项目中，茶园高尔夫球场占据了十分重要的地位。但在2012年国土资源部和发改委联合下发的《禁止用地项目目录（2012年本）》中，明确将“别墅类房地产开发项目”及“高尔夫球场项目”列入其中，而在下发的通知中也指出“凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续”。
尽管业内人士认为“这并不代表完全不能兴建，只是各省有一定量指标”，但中坤在此项目中面临的问题可窥一斑。
据专业研究机构的数据，当前旅游地产规模已达万亿，可以与商业地产相提并论。但如果一个项目涉及几千上万亩的大面积土地，必然会涉及到土地资源的侵犯问题。“禁又禁不了，不禁又不行。政策的尴尬怎么能够应对这种现实的需要，这是中国旅游地产发展中的大问题。”宋丁说。
由此可见，不仅仅是从项目开发与盈利模式上，单单从配套政策角度判断，旅游地产也真“急不得”。