在国内地产调控政策渐露峥嵘之际，外资房企却加快了进入地产行业的脚步。
长江实业、和记黄埔、九龙仓，恒隆地产、凯德……据中原地产粗略估算，2011年全年，仅港资房企在内地实实在在的投入就已经接近了1000亿。其中，商业地产尤其受到外资青睐。
本土地产商与外资采用了相同的战略。且不算先期杀入商业地产的华润、万达，在2007—2008年的金融危机之后，不少国内地产商也认定商业地产能够带来稳定的现金流，遂加码商业地产投资，中粮就是其中的代表。而2010年4月住宅地产遭遇调控之后，商业地产更被称为资金避风港，恒大、龙湖、中海等皆是此时杀入。
然而，商业地产真的是一湾“避险良港”？2011年底，本土商业地产的代表企业之一——宝龙地产爆出“控制权转移”危机，这让商业地产这潭浑水中涌动的暗流得以显露。
“目前，一般认为，商业地产的风险还是比较大的。从国内第一波转型商业地产的热潮到现在，已经有一些项目要竣工了，开发、管理、运营中的问题已经出现。”第一太平戴维斯市场研究与开发顾问部董事王琼告诉《英才》记者。
有风险，但还是有人趋之若鹜。成竹在胸的外资地产商和自认为看清实质的本土地产公司，在这场财富竞赛中，究竟谁能更胜一筹？
最危险的公司
在涌入内地市场的外资巨头中，最引人注目的，当然是李嘉诚。
2011年11月，长江实业斥资8.96亿元在佛山购入一幅商住用地。12月，和记黄埔又花费19亿元拿下大连西岗区一块商业用地。历来，李嘉诚的一举一动都是商业风向，然而，比李嘉诚出手更早的大有人在。
此前，新加坡凯德商用产业有限公司曾宣称未来3-5年内在中国开发100家购物中心，这几乎是其目前在中国所管理的物业数量的两倍。作为这一目标的前期铺垫，2011年下半年，凯德商用至少斥资百亿元人民币，通过收购股权、购买土地等方式投资中国内地的地产业务。
此外，2011年9月底，香港恒隆地产经过83轮角逐，以总价34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了当年昆明的总价“地王”。10月24日，新加坡仁恒置地集团则以30亿元拿下珠海市唐家湾情侣北路（南段）两宗商住地块，也创出了珠海主城区2011年挂牌转让的单价“地王”。
“所谓‘外资抄底’的说法，应该是没问题的。现在，地价的确是一个低谷，在前几次低谷的时候，外资已经积累了经验。逆市而入，低买高抛是他们的一贯策略。何况，在他们眼里，未来在内地的对手只有中粮和华润。”安邦公司分析师苏晶对《英才》记者说。而大家一起造成的超饱和局面，似乎只能靠本土地产企业来承担后果，因为本土企业大多处在行业末尾。
数据显示，发达国家人均的商业地产面积是1.2平方米，在中国，不仅一线城市人均商业物业面积已经超过这个数字，不少二线城市的人均商业物业面积也在快速上涨。自2010年到现在，三、四线城市中大量城市综合体项目在建或已经开业。“未来，中国的二、三线城市，商业物业空置压力是很大的。”王琼说。
“在目前的形势下，商业地产行业中，最危险的是那些在建项目多、建成后能回款的项目少的公司。实际上，建在三、四线城市的项目当然不好回款。”苏晶的观点直指本土地产公司。
2008年，烟台宝龙置业公司总经理夏建兵第一次来到海阳的时候，这个县级市狭长的海岸线上，布满了鱼虾养殖场。由于2012年海阳要召开亚洲沙滩运动会，宝龙地产决定在这个小城市投资建设一个规划面积达90万平方米、配套有度假中心、会议中心、五星级酒店、商业街、别墅的综合体项目。
“项目盈利大概需要两年时间。”面对盈利的质疑，夏建兵曾说“两年内把别墅都卖出去就可以了。”可三年过去了，当年荒凉的海岸线上虽已满是各式各样的海景公寓、别墅，但据当地居民反映，“这些楼盘绝大多数都没有卖出去。”
盲目的乐观一旦遭遇调控，压力陡增。2011年1-10月，宝龙地产的签约销售额仅为46亿元，不及全年目标的一半。11月，穆迪、标普几乎同时下调了宝龙地产的评级。而近期，宝龙向中国人寿借贷融资和大股东抵押股份的行为，更被外界想象成控制权变更的征兆。
“国内开发商都是靠卖住宅地产的钱来做商业地产的。但是，现在住宅地产的销售不太好，这就使投入商业地产的资金成了问题。国内贷款利息持续升高，而国外银行的贷款利息相对较低，外资地产企业在资本实力方面加大了原有的优势。”易城中国副总裁尹宝军对《英才》记者说。
泡沫中寻出路
“大家这个时候都在干什么？占资源。所以，我们要进入山东海阳这样的未开发城市。不用招拍挂，可以跟地方政府谈个好价格。一拿地就是上万亩，开发什么将来再说。如若不占资源，三五年内，这个游戏就没你的事了。”夏建兵道出了本土地产商对市场的理解。
“这几年来商业地产的热潮，有很大一部分是房企‘曲线拿地’造成的。房企会讲一个故事给政府听，然后低价拿地。而且，通过以住宅地产养商业地产的方法，企业在一定的时间段内是不会亏钱的。但一个20万平米的商业地产项目，每年的运营成本要好几千万。如果拉大时间跨度看，整个项目就像一个吸金的无底洞。”王琼向《英才》记者给出了自己的看法。“另外，纯粹的住宅项目全部售完之后，要交一大笔税费。如果包含商业项目，就无需清盘，项目就可以一直做下去，税可以无限期拖延。”
实际上，回顾历史，无论主做住宅地产的万科、恒大、碧桂园，还是转身商业地产成功的万达，在原始积累时期，都是先进入没人关注的三、四线城市，以相对低廉的价格拿下大幅土地。“万达五年前拿的地，当时都不受重视，现在已经摇身一变成了城市核心区。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》记者表示。
“这些企业的这种成功经验，让越来越多的公司敢于在三、四线城市拿地。大家都在赌地价上涨。”尹宝军也同意上述观点。
“本土的商业地产企业，都是在泡沫中寻求出路。他们实力不强，资金、人才……都是短板，如果再不多积累一些地，以后就更没有发展的机会。”在苏晶看来，中国的商业地产企业仍然处于“野蛮生长”的原始积累阶段。
而有母公司资金支持的外资地产商则不是这么看。“有人认为，调控下，商业地产是个避风港。其实这是对商业地产的误解，说明这些企业不知道该怎么做。两年以来，很多开发商都说要转型。但真正实现转型，或制订了商业地产长期发展策略的开发商，基本上没有。”凯德商用中国区总裁骆伟汉在接受《英才》记者专访时表达了他的看法。
凯德商用于2003年进入中国，旗下有包括购物中心、写字楼等多种业态在内的城市综合体项目“来福士广场”，以及购物中心“凯德广场”两种产品。“做房地产，投资回报是第一位的。我们是不会买一块地，然后蹲着等十年，等它从城乡结合部变成中心城区的。”
“其实，我们的专业是做独立的购物中心。这也决定了我们的回报不是靠散售，而是靠物业的租金。我们的商场不需要和住宅、酒店放在一起。但是，地方政府规划的时候，土地的性质往往是综合体，需要写字楼、酒店配套。为符合要求，我们的项目才是现在的模样。”骆伟汉认为，凯德商用中国的商业模型与国内企业“住宅养商业”根本不同。“这种东西，长期而言是无法操作的。任何一门生意，如果靠补贴生存，肯定会在未来某个时点倒下。”
凯德商用每一个项目的最终目标，是租金回报率的稳定上升。之后，凯德商用会将其转卖给境外已上市的信托基金，只承担管理业务而不再持有，成功退出。“目前，我们卖掉了中国大陆的8个项目，买家是在新加坡上市的基金——CRCT。”骆伟汉透露。“所以，凯德商用最根本的经营思路是房地产管理。如果经营得当，项目会继续升值。这种情况下，凯德商用则不会一次性卖掉，而是先卖出部分股权，拿回现金后再投入新的项目。”
同样，在曾担任中粮西单大悦城总经理、万达商业管理公司副总经理的暴雪松看来，商业地产最好的模式，肯定是“开发者与经营者分离，而不是所有权和经营权同属。”
“国际上的优秀企业都是既有商业地产，又有住宅地产，但国内大多数企业很难做到。如果金融市场更加开放，允许房地产信托基金（Reits）出现，也许会有更多企业可以做到这一点。”华远地产董事长任志强曾对《英才》记者强调，金融环境在一定程度上决定了中国企业的发展模式。
而王琼不同意这种说法：“Reits有稳定回报的根本还是其所持有物业能够稳定地挣钱。所以，商业运营才是整个链条上最核心的一环。上游的管理都做不好，下游的Reits更无从谈起。中国的企业，还是应该在商业管理上下功夫，多做几个挣钱的好项目。”
内资偏好大而全
拿地之外，当下不少国内地产企业还热衷于“全产业链”。
龙头老大万达如今已经形成商业地产、酒店、文化产业、百货、旅游度假五大产业。万达集团董事长王健林的目标是：不仅是不动产，万达的影院、酒店、百货同样要向着世界第一的目标挺进，万达要做全产业链的世界第一。
说起这种思路的出现，王健林回忆，在万达的不动产规模化开发以后，他发现国内的百货和院线品牌没有一个能跟上万达的速度。于是，万达有了自己的影院和百货。如今，万达院线已经在申请独立上市。
同样热衷于全产业链的还有世贸股份。作为一家以商业地产为主营业务的上市公司，世贸股份旗下还有世贸百货和世贸影投等独立品牌。
“我们的商业模式是在经济发达的二、三线城市，打造当地需要的商业综合体，采取租售结合的方式，进行多元业态经营。公司定位于多元业态经营的房地产商业运营商，而非单一的房地产开发商。”世茂股份首席财务官陈汝侠对《英才》记者说。“5年后，世茂将在全中国布局60个影院，总银幕数量达到500块。”在陈汝侠看来，影院既能带动人气，又是进军文化产业的重要一环。
“我们非常明确自己是一家房地产商，我们不会去自己做酒店、电影院。零售业，其实也不好做，隔行如隔山，它和房地产业有很大距离。”骆伟汉显然不是全产业链中的一员。“我们有足够的租户资源，我们可以挑选足够好的品牌。”
而王琼则认为，“这只是专业化和细分化的区别。内地的开发商总想什么都涉及。欧美企业则更倾向于专业化。这只是风格问题。整个亚洲，包括韩国、日本，都喜欢大而全，什么都要自己做。三星、SK，都是这样。而新加坡企业受到欧美影响更多。”