在2011年最后的两个月中，中国房地产市场的一幕幕画面格外引人注目：先是绿城集团的破产传闻，再是龙湖、中海、星河湾上海的楼盘突然降价，幅度高达20%-40%。同期，北京、深圳出现降价楼盘，“降价潮”似乎顷刻漫卷一线城市。
而此前让公众倍感扑朔迷离的有关楼市的政策风向，近期终于尘埃落定。自2011年下半年以来，“住建部决定，部分政策或将微调”、“地方限购政策的实施细则可能会被允许调整”等消息曾不断传出。而11月6日，温家宝总理在俄罗斯总结：“（中国）房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来开始松动。”这是总理第一次明确提出“下调”房价。专家据此分析，政策风向至此已经十分明朗。
这一切，似乎都是中国房地产行业“拐点”、“洗牌”的征兆。
叫好、迷惑、猜忌、怀疑，甚至是更多的谜团：房地产行业的拐点到了吗？此轮降价对2012年房地产行业走势影响几何？地产商们今后将如何生存……
对于这一连串问题，地产商、购房者、政府期待的答案，似乎永远是不一样的。
而大家共同的疑问是：房地产调控的大限到了吗？
降价潮真来了吗？
房价，仍然是各方博弈的中心点。
10月21日前后，大规模的降价首先出现在上海。数据显示：上海涉及大幅降价的楼盘有近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，每平方米单价下跌至少四五千元。
反应着市场预期的二手房价格也在松动之中。据上海二手房指数办公室发布的最新指数报告显示：2011年10月，上海二手房指数13个月来首次下跌。“上海的空气远比外界想象的紧张。不少持有房子的人都急于出手。”市场人士对《英才》记者如此描述。
然而，对于以上海为代表的一线城市降价潮，各方却有着不同的看法。
“上海降价潮反映出来的，是实体经济和金融体制的问题。”中国指数研究院研究总监蒋云峰认为，中国的金融体系对需要长期融资的实业支持力度很弱。表象之一就是江浙地区的企业主们普遍使用房地产信用来进行资金运作。另一种现象是放高利贷者会将房子做抵押物，贷款进入高利贷，用高利贷的利息支付房子的月供。这样的结果就是房地产吸纳了大批资金。但是，由于调控政策，房地产信用在短期内失效了。所以，很多人不得不从地产中把钱抽出来。在蒋云峰看来，上海房价下降意味着房地产信用的动摇，而中国经济的重心——长三角地区的实体经济也会随之受到影响。“金融体制存在的问题，在今年可能会显现出来。”
然而，北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同意见：“上海降价的楼盘，多数是利润空间过大的高端楼盘。而苏州、无锡、常州等地的房价波动并不大。因为苏锡常三个城市的土地供应、商品房供应量极大，历年来房价涨幅都不是特别大。”在他看来，长三角实体经济的数据，包括经济增速、企业利润等都没有异常，“江浙沪的确有人出了问题，但是因此怀疑整个区域经济，就好比你看到一个人有脚气，马上就说这个人要死了。”
一直以来作为地产商代表的任志强，接受《英才》记者采访时也不同意“降价潮”一说：“长三角降价了吗？那些降价的区域是哪里？都不是核心区，和北京的大兴、房山降价有什么区别。某些开发商的现金流的确有问题。但是，说全面降价，现在还看不出来。说江浙沪的房地产信用崩溃，实体经济也出了问题，我不同意。”
“无论房企和购房者如何博弈，都应该只是本行业的问题。但现在，他们身上承担了太多行业外的问题。目前中国还没法把两方面的问题分开。”蒋云峰说。事实上，房子本该只是普通的商品。即便它是一种资产，其价格也仍然是由供求关系决定的。所有的因素，最终都要通过供求来产生影响。然而，由于我国的双轨制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，房子的商品属性部分地被剥夺了，房地产行业中夹杂了太多的东西，相比之下，房子的供求关系显得没那么重要了。但是，无论如何，地产商和购房者才是市场主体，如今，他们已经做出了选择。“起码，现在市场上体现出来的是供过于求。”市场人士表示。
“当前出现的市场价格调整，除了政策调控的影响外，也是市场本身存在的回归市场均衡状态的力量影响的结果。所以，其他城市和区域随后的相应变化，就变得可以预期。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《英才》记者。
谁是最危险的公司？
在“降价潮”之后，11月9日，一条“上市房企负债超万亿”的新闻再度搅动了公众的关注。身处市场一线的开发商们的境况，究竟如
分析本次降价会发现，在政策面前最先“hold”不住的并非中小房企，反而是大型房企。对此，有观点认为，降价之所以由大型房企开端，首先是因为他们的资金安排周期比中小房企要长，在资金以及业绩等方面计划性更强。于是，在“政策短期内不可能转向”的判断之下，大型房企决定先期降价以回笼资金。
也有专家分析，大型房企仍然看多后市，所以及时回笼资金，以待反弹；或者将回笼的资金用于二三线城市的项目投入。“长三角的购买力强，降价能够取得实际效果——回款。”中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋认为，这次降价正是房企走向成熟的表现。
“形势整体肯定比调控前难，资金整体都紧。但是，对房企而言，限购对利润有一定影响，不影响生存。说到全行业，其实没那么恐怖。调控持续下去，情况会越来越差，但也死不了人。”融创中国董事长孙宏斌告诉《英才》记者，如今融创中国最重要的工作就是保证销售，因为企业没法在香港资本市场融资：“现在什么也做不了。债市也关着呢，全世界都关着呢。”
“现在，企业的现金流比较紧，但还没有2008年那么紧。2008年1-9月，开发商的现金流——资金来源和投资的比例是1比3.2，现在是1比4。”任志强总是习惯用数字说话。他认为，开发商还没有到最困难的时候。现在真正可怕的是，“大家比较担心会出现更复杂的情况。如果再严重，预期就会变坏了。政府再采取措施怎么办？”
实际上，若论2011年最受关注的房企，并非万科、恒大，而是偏安浙江的绿城。顶着破产传闻、“信贷危机”等不利传言的绿城，在龙湖、远洋、绿地、恒大纷纷降价之后，第三季度并没有降价，仍是“最贵地产商”。孙宏斌坦陈，绿城这样重视产品的公司出局“不公平”。在他看来，“绿城没降价，说明他们没那么困难。”
“我觉得绿城不是最危险的，最危险的大公司还另有其人。产品好反而被淘汰，逻辑上不是这样的。”任志强认为，对房企而言，节奏永远是最重要的。“低潮时候买地，高潮时候卖楼。这是经济学的基本常识。节奏，好比跳舞，踩到点上永远能踩到，踩不到就永远踩不到，这就是房企真正的功力。”
合理的房价是什么？
调控的目标是什么？
实际上，中国房地产业协会副会长朱中一在年中就对《英才》记者表示：“因为政策与执行的背离，调控难以深入。”时至今日，“降价”果然仍是一个难以突破的节点。
“坊间认为，调控是有目标的。某些人说，目标是房价在现有基础上跌一半。中央红头文件说，房价涨幅要合理，防止过快上涨。合理是什么？过快是什么？没有标准。某些地方政府说，房价上涨的速度和G D P的增速基本同步，那9%就合理；跟居民收入增长同步，那10%就合理；和通胀同步，5%就合理。”钟伟对《英才》记者说。“目前，从全国的房地产均价来看，同比还是上涨的，而环比是在下降。下降是不是比上涨更好？是不是更有利于中国经济长远增长？没人知道。”
实际上，地产商们对未来一样有困惑。“G D P保八，是政府的底线。但是今年前三季度的GDP增长9%。这说明，GDP还不需要靠房地产拉动。这就不足以让政府改变调控政策。”任志强说。但是，政策没有给市场一个稳定的预期。“政府控制房价，不让增速超过收入增长，我觉得是对的。但是，房价会涉及政治问题，因此市场对未来不好判断。”
没有人否认，此次持续了近两年的调控，已经触及到了制度问题。首先，土地财政是一个老话题。调控许久，该制度仍是“我自岿然不动”，所以，各地方政府仍然靠限购、限贷、限价等政策来调控市场。
11月2日，珠海市出台楼市双限政策——限购和限价，成为全国第一个正式“双限”的城市。虽有珠海市市长表示，“在别人的眼里，房价过快增长，政府可以赚大钱。在我们心目中并不这么认为。”但任志强却指出，“实际上，是他们无法完成省里下发的房价指标。为了这个，他们不得不限价。这都是政治问题。”
至于房地产与宏观经济，更是一个老话题，地产商们依然认定房地产是独一无二的支柱产业，拉动经济最后还是要靠房地产。只不过，“在房地产市场发展过程中，确实存在中央和地方利益不一致问题。但是，在房地产市场发展和国家经济安全、社会稳定之间，后者显然更加重要，大家要服从这个大局。”刘洪玉表示。
行业拐点是否到来？
在2011年的这个冬天，再谈论价格拐点似乎已经有些落伍，行业拐点是否真正到来，才是所有房地产企业需要思考的问题。
“无论从哪个角度看，调控都远未到可以放松的时候……制度改革还刚刚起步……如果放松调控，楼市还是会回到过去的轨道上，房价必然会大幅反弹，甚至超出前一次的水平，坚持两年的调控将前功尽弃。”11月9日，《人民日报》刊发的文章再次说明了决策层看待调控的态度——先调控，再改革房地产制度。
所谓改革，大部分人最先想到的，就是住房双轨制。政府虽提出“一千万套保障性安居工程”的目标，但事实是，双轨制的改革进度依然缓慢。
“从整个房地产市场调控的逻辑来讲，是比较混乱的。”钟伟如是说，“让上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒。但是，不能说因为上帝要做上帝该做的事情，就让凯撒滚一边去。”保障房本该是政府的责任，但是商品房也不该因此出局。钟伟将商品房和保障房比作宝马轿车和公共汽车：“为了方便出行，政府增加了大量的公共汽车。但是，这对宝马车的价格肯定影响不大，顶多对夏利车有影响。但是，如果宝马的价格过高，政府要调控，那就要么证明宝马涉及不正当竞争，攫取暴利，损害车主利益；要么证明，宝马车对广大人民群众是必不可少的交通工具，公共交通不能太贵。《价格法》中有几类价格，是政府直接定价，比如公共服务，水电等等。但是，商品房并不在列。”
“双轨制，应该先强制规定经济适用房、保障房等等退出流通市场，对上市交易行为重罚。那时，还会有人去抢经适房吗？”在杨少锋看来，政府首先该在保障房制度上补课。如今，“富人买了保障房，而穷人等着买商品房”现象并不少见。
而刘洪玉的观点则颇像一锤定音：“本次调控的效果已经显现。今后的工作，主要是如何巩固调控成果，促进房地产业持续健康发展方面。”