“地王”身后，又见国企身影。
自4月“国十条”出台之后，一度平淡的土地市场再起波澜。
8月4日，上海罗店新镇两幅地块均被远洋地产旗下公司拍得，楼板均价达到2.12万元，成为该区域新地王。
杭州，中粮地产以9.78亿元拿下三塘单元商住地块，而钱江新城的商用地块则被中国人寿拿下。
实际上，从5月开始，中国铁建、保利地产、华侨城等国企不断在北京、广州、天津、贵阳等城市大规模拿地，涉及金额数百亿元。
2009年，在“国企地王”频出的房地产市场，国企争抢“地王”曾被看作楼市将持续火爆的“信号”。而如今，在萧条的市场中，国企再次率先逆市拿地，亦被业内视为一个信号：看好后市行情，提前“抄底”。
不难发现，在众多民营地产企业还在为销售额、资金而天天发愁的时候，国企则在潇洒布局未来。难道，国有地产企业的资金真的如此充裕？难道，在严厉的调控政策之下，国有地产企业真的生活在世外桃源？对未来的市场走势，将作何种判断?
母公司优势
“形势好的时候，好企业的表现并不一定特别抢眼；形势不好的时候，好企业的优势——规模效应、资金实力，销售实力、风险应对能力，就显现出来。无论形势、政策如何，净利润都能够保持15%左右的合理水平。首创不追求暴利，不抢地王，净利润一直维持在13%左右。”首创置业董事长刘晓光给《英才》记者总结了首创的发展原则。
在刘晓光看来，自4月“国十条”出台到8月中旬，政策已经初见成效，“遏制房价过快上涨”的目的已经基本达到，热点城市的土地价格也开始松动。然而，收紧的政策何时会松动，仍然难以预料。
但是，刘晓光并不认为房价会出现“拐点”。实际上，在过去的四个月里，房价上涨的幅度虽然没有2009年高，但许多一线城市核心地段的房价也没有明显降幅“在除一线城市以外的大多数城市，70%的人是有房的，房子是他们一辈子辛苦挣下的财产。长远来看，房价大跌对他们的伤害太大。而且，现在单方面遏制了需求，我很担心房价在某一个时期会快速的报复性反弹，这对以后的市场也不是好事。” 2010年5月以来，不少房企逆市拿地，似乎是在“抄底”。其实，作为上市房企，储备可供未来三年开发的土地是必然的做法，业内对此见怪不怪。刘晓光也直言，在市场不好时及时出货套现、及时拿地，待市场回暖时则可占据先机，正是有实力的大企业——以国有企业居多——应对危机的策略。
身为国企老板，刘晓光并不认同国企正在加大地产行业垄断份额的说法。他认为，目前国企的市场份额只有8%-12%左右，不存在垄断。而且房地产行业高度开放，在拿地、销售等方面程序比较透明，国企、民企在制度面前基本平等。但国企的优势显而易见。
首先，规模效应带来的优势不容小视。国企地产企业的规模普遍比一般的民营地产企业要大，而且多半已有几十年的历史，拥有良好的信誉。“2009年以前，国企地王很少被人提及，那时候多是民企在争地王。可是金融危机之后，很多制造业央企的利润受了影响，就转而用地产利润来弥补。国企下属的地产公司现金的确比较充裕，所以在信贷方面是有优势的。”
最重要的一点是，国企地产公司有母公司的支持。在2006年以后，首创置业的地产业务始终是跟母公司——首创集团的产业链相结合。母公司建造高速公路，首创置业就在高速路周边做地产项目。在天津，也是集团先修了高速公路，首创置业再引入一些教育机构，随后开发了住宅项目。“母公司做基础设施，会有很多资源出现。比如母公司要建一个水厂，地方政府愿意多给一些地皮，我们内部会通报这些情况，而一般的民营企业没这个优势。”刘晓光认为，靠母公司接项目也是国企的优势之一。
正是围绕着“母公司战略”，如今的首创置业形成了三大业务板块：一是传统的地产开发，二是地产与母公司其他产业的结合，三是打造“卫星城”。
但是，所有的事物都有正反两个方面，国企的劣势也相对明显。“第一个是自主权。很多大国企，在人事安排、行政程序方面，母公司都有严格规定。不如民企灵活。其次则是激励机制，国企的干部、员工不享有企业股权，团队的效率和动力肯定和民企有差距。”
反周期操作能力
“我认为，地产企业的核心竞争力应该是整合各行各业、各方面优势资源的能力。”谈及地产企业未来的发展，北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤有自己的看法。
与众多业内人士一样，柴志坤也认为“国十条”主要打击的是投机性的购买需求。但与绝大多数人不同，柴志坤认为“国十条”中的某些条目会长期存在。在他看来，“国十条”与以往调控政策的最大区别，就是紧紧抓住了用金融手段调控市场这条主线，其中，尤以对第二套，特别是第三套房贷款的严格限制为主。
实际上，在银行体系中，购房贷款在性质上属于消费贷款而不是投资贷款。“银行提供这项贷款服务的实质，是鼓励消费而不是鼓励投资。但是，现在很多人购买第二套、第三套住房是在投资，从这个角度看，限制第二套、第三套房的购房贷款是合理的。我认为这个政策可能会长期存在下去。”但是，柴志坤并不认为限贷政策会左右市场走势，毕竟，“投机性需求不是市场最主流的需求。”
柴志坤并认为半年之内，房价不会有太大的波动，不会涨，更不会大跌。柴志坤向《英才》记者解释了一个基本的规则：事实上，开发商在定价的时候大多会考虑两个因素。除了实际成本之外，另一个要考虑的就是土地成本。“现在销售的房子，都是2007、2008年拿的地。那时的地价虽然不高，但也不算低。同时，今年的地价的确降了，但不像2008年跌得那么厉害。一般，房子是参照这些定价的。企业需要自己去平衡。”
在过去十年内，地产行业经历了数次调控，被戏称为“十年九调控”，柴志坤对此也不否认：“预测市场周期是很纠结的事情。任何人都不可能准确的知道明年的市场究竟如何。你只能选择适合自己的领域，适合自己的商业模式。”
在长期的实践当中，天鸿选择了适合自己的模式：在一二三线城市均匀布局。柴志坤认为，在中国的任意一座城市，如果房价在8000元以下，投资的需求很少出现，刚性需求占主流；房价超过8000元，投资需求就会上升。因此，“天鸿下半年会集中精力去二三线城市获取土地。现在，二三线城市的城市化率还处在40%-50%之间，在未来的5-10年，刚性需求仍然是这些市场的主流，有很广阔的潜力和发展空间。”
根据柴志坤的观察，现在，地方政府不仅仅关心土地出让金的收益，更关心一个地产项目能给区域经济的长远发展带来哪些积极影响，创造多少机会？往往，综合性的项目才能更大吸引当地政府的眼球，而有能力做这样项目的企业在获取土地方面，会掌握更多的主动权。
柴志坤把国有地产企业分为两类：以房地产为主业的；以及母公司是非房地产主业的。“母公司是非地产主业的国有企业地产公司具备特殊优势——反周期操作的能力。在市场形势不好的时候，无论民营还是国有，以房地产为主业的企业都会受制于市场周期：销售情况不好，资金不充裕，拿不到好地。而作为非房地产主业的国有企业，就有能力抄底低价土地。待市场回暖，占尽优势。实际上，他们能够容忍比一般企业更长的开发周期。”
在柴志坤看来，从2009年就不断涌现的国企地王多半与此类企业有关。“实际上，他们之所以要抢地王，是因为他们对房地产和土地价值的看法与房地产主业的企业不一样。”土地是生产资料，土地的价值一方面是其本身的价值，另一方面是附着在其上的物业、产业的价值。那一类企业不单关注产品价格，更关注资产价格；不仅是用传统的商业模式做房地产开发，更加能够将地产与其母公司的业务相结合，获取更大的收益。“由此看，国有地产企业的竞争优势的确很强。所以，在国内的一线地产企业中，国有企业的比例会不断上升。我认为，国企的市场份额绝对要超过12%。”