商业观察
特别企划
韩国龙的商道
肖鸿扬 日期：
2005-02-02
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闽系地产大佬韩国龙可谓是既名声在外，又最不显山露水，他能布局全国各大城市，尽占地产先机，也能在京城潜隐蛰伏数年，着力苦心经营超级大盘，看准时机再掀风云；别人不敢做或不能做的项目，他偏偏就做了，并且在内地和香港的资本市场上左右开弓，使冠城集团一下子遨游商海，如鱼得水坐拥两家上市公司，业务范围涵盖房地产、金融证券、机电制造、实业投资等多个领域，似乎冠城系横空出世已是指日可待，这种时候，谁能想到，韩国龙在企业发展中所经历过的酸甜苦辣各种滋味？
身材高大的韩国龙看了看自己左侧的目标区域，定了定神，挥杆划出一条弧线，被击中的白球飞在空中，直奔目标而去，落地后竟像长了眼睛般缓缓向洞口滚去，进了！一杆进洞！球场四周，顿时响起长长的喝彩声。
2004年初在厦门高尔夫球场的这一幕，对于喜爱高尔夫运动的韩国龙来说，是突如其来的运气，似乎预兆着这是收获的一年。而不久后的3月26日，他入主在香港上市的光大科技，正恰到好处地诠释了这个预兆。
在十几年的时间里，地产大亨韩国龙一直掌控着自己亲手建立的冠城集团，跟其他同样在国内房地产业纵横驰骋的大腕们不同，韩国龙总是做别人不愿意接手或做不到的事。
然而韩国龙仍会对记者说，“当老板最辛苦！”这句话仿佛提醒我们，韩国龙与他的冠城集团背后有着鲜为人知的历炼。
要做，就做大的
“只有业绩上去了，我每年才能给股东合理的回报。”
建设用地约70公顷，建筑面积达到150万平方米，总投资将超过70亿元的太阳星城，可谓是京城东北三四环之间最后一个超级大盘，其受人关注程度在京城业界也是少有的，它的横空出世令人惊呼，闽系地产大佬韩国龙又回来了！
10年前以开发冠城园而闻名的韩国龙，如今再度出手，单从太阳星城的规模来说，就相当于三个冠城园。“老板常告诉我们，要做就做统一规划的大型社区，不片面追求容积率，要把环境营造好，把项目品牌塑造好。”冠城集团的高管之一林常青说。
韩国龙的赚钱理念很简单，把房子盖好，把环境建好，区域的价值提高了，房价也能提高，自己开发的利润空间也会逐渐提高。
早在去年8月3日正式开盘前，就有京城业内人士预计，太阳星城项目开盘后，将会成为当年北京楼市最火热的楼盘之一，其价格也将一路攀升。果不其然，开盘销售的太阳星城F区一期很快即告售罄，而接下来于上半年开盘的F区二期和E区也行情看好。
在一片楼盘热销中，太阳星城的投资结构令人备感兴趣。其开发商之一为太阳宫房地产开发有限公司，而其中韩国龙控股的冠城大通持有85％的股权，其余的由同为冠城集团旗下的其他公司所有。
这一切，其实是韩国龙入主福州大通后，对其实施产业重组、推动其战略转型的点睛之作。因为此前福州大通单一的、传统的漆包线业务已经难以抵缷不断加剧的市场竞争风险，更难以承受其作为冠城集团融资平台的功能之重。
韩国龙如此煞费苦心地进行一系列资本运作，不惜把好的项目给上市公司运作，无疑是想迅速提高冠城大通的业绩，给投资者更大的信心。事实上，仅太阳星城六区之一的金星园项目完成预计经营总收入达23.7亿元，税后利润可达2.9亿元，这项收益对冠城大通来说，简直像一块庞大的“蛋糕”。
“只有业绩上去了，我每年才能给股东合理的回报。”韩国龙称，他觉得对股东负责，是一家上市公司责无旁贷的事情。
从另一个角度，韩国龙也在为冠城集团的地产蓝图打造融资的聚宝盆，而且不仅仅是冠城大通，其在今年3月闪电收购光大科技又是一次精心策划的资本运作。
故而有专家指出，在如今全国地产热和政府宏观调控后各个房地产企业资金趋紧的大背景下，韩国龙其实是为自己打造了两个融资平台。冠城集团除了香港、北京和福州之外，还在杭州、武汉、桂林等地开发了许多项目，因而庞大的融资需求也是在所难免，而光大科技将向他提供另一个融资通道。
不过入主光大科技后，韩国龙想重组光大科技，还得面对该公司运营欠佳的木材加工业务，仅这一块，便有近2000名工人需要妥善安置，要花费不少安置资金。对于这种摊子，韩国龙甚为坦然，认为自己既然接手了这样的公众公司，就必须承担相应的社会责任，“我就是个打工族，在为社会打工。”
承诺，有始有终
他坚守自己的承诺，不惜血本要完成这个改造工程。
在京城的房地产界，提到韩国龙就不能不提冠城园。作为京城最有影响的高档社区的开发商之一，韩国龙和他的冠城集团广受公众瞩目。但冠城园来之不易，其中倾注了韩国龙如此多的心血。
直到今天，提起冠城园项目，了解情况的冠城集团员工也许还会是一副稍带了些无奈，又如释重负的欣喜表情，无奈的是冠城园不得不折腾了“八年”，喜的是项目最终得到了丰厚的回报；他们佩服自己老板的胆略和眼光，却又为公司曾经背负的沉重包袱抱不平。
从1993年开始，韩国龙注资1670万美元，在京成立北京冠海房地产有限公司，受政府委托，他接手北京市马甸的危旧房改造，也开始了自己倾力打造冠城园品牌的历程，当时恐怕他自己也没想到，这项目将历时八年之久。
尽管有在福州、杭州的旧城改造的成功经验，但由于采用“先安置，后销售”的原则，公司先期投资于拆迁安置和市政设施的资金就高达10亿元，这意味着要先安置好3000多户居民和11家单位，才能开始建设商品房，而这项工作从1993年开始，花了四年的时间，他们所经历的拆迁难度可想而知。
对于这种吃力不讨好的事，韩国龙有自己的考虑，“这样处理，更有利于拆迁户的利益。”他解释道。在投入数亿元，建设回迁楼和外购安置房后，首批2000余户居民住进了新的社区，这一举动，给他和公司带来了良好的声誉。
由于先期投入大量资金，而要建的商品房却一平米都没开始卖，当时的冠海房地产资金链吃紧，处于“吞又吞不下，吐又吐不出”的尴尬局面中，这块“大骨头”如此难啃，韩国龙也坦然承认，当时他苦不堪言，寝食难安。
后来韩国龙才了解到，在他之前，也有多家房地产公司想接手这个改造项目，但都因市政条件差，拆迁难度大，被他们视为烫手山芋而放弃。
“我最终咬牙坚持下来了！”这句话真实地道出了韩国龙心中的酸甜苦辣，“这是我承诺了人家的事，应该有始有终。”为了诺言，他坚持承担着自己的责任，坦然面对一切艰难和困苦。
能坚持下来，源于极端被动之下韩国龙作出了正确判断，处理完拆迁安置后，他将冠城园的社区建设定位为高档住宅区，而后来的事实证明了他的前瞻眼光独到。
第一期商品房冠城南园正式开工建设后，由于整个小区规模庞大、规划合理、建设精良，建成后很快就销售一空。
事实上，冠城园如果定位在普通住宅，最多卖到每平米五六千块钱，但冠城园当时卖到上万元一平米，利润空间自然要大得多，由此韩国龙成功收回了先前的巨额投入。
也许没有冠城园的艰难，韩国龙完全可以利用北京房地产热的机会高速发展，赚得更多利润，但他却坚守自己的承诺，不惜血本要完成这个改造工程，可想而知，为此他放弃了多少能立竿见影财源滚滚的开发项目。
韩国龙笃信佛教，一向认为善有善报，而在冠城园项目上，他最终修得正果。
有梦，才有未来
成功的企业家肩负的社会责任更大。
对比韩国龙在京城的两大项目——冠城园开发时，是韩国龙自己的企业在做，等于是在花自己的钱；而到太阳星城项目，通过公众的公司运作，有一部分是社会的资金在投入，用的是股东（冠城大通）的钱，从资金的筹措来看，韩国龙比当年改造马甸旧城区时要顺利得多，也轻松得多了，但责任也重得多。
他把“梦想、激情和创新”作为企业的理念灌输给员工，“要想成功，我们离不开梦想、激情和创新这三个要素。”在今年冠城大通的年度经营计划大会上，他提出了近期三大任务：实现房地产开发面积100万平方米、漆包线年产量达到10万吨、公司净资产规模达到10亿元。
今年49岁的韩国龙早年间移居香港，之后只身下南洋闯荡世界，其经历也颇具传奇色彩，他遇到了一个令他终生受益的人——印尼华裔巨商林绍良，从林绍良身上韩国龙用心学习做人与经商之道，“做生意可以没有钱但是不能没有朋友，”韩国龙回忆当年林绍良对他的教诲，仍觉得历历在目。
而作为韩国龙的堂弟，太阳星城总经理韩国建这样描述自己的兄长：“他从来不做伤和气的事，从来也没为做生意跟人吵过架红过脸……”如今看来，韩国龙这种为人处事的朴实风格，无疑也为其成功奠定了基石。
“他对企业和社会，都付出了非常多，从这点看，冠城集团一定能做大，因为韩总的度量够大。”一位跟随韩国龙多年的高管对企业的前景毫不怀疑。
韩国龙能容人，这在冠城集团里人人皆知。在冠城集团的中高层，甚至有人为这点而挠头，原因是韩国龙从不肯轻易辞退员工，他常常这么要求管理层：“企业发展了，你们要把老员工都用起来，尽力提高他们的积极性。”又比如，太阳星城项目的员工仅是当时开发冠城园的一半，但建设规模却是冠城园的三倍，由此可见一斑。
在韩国龙的概念里，用人也好，做企业也好，赚取财富是为了更好地实现财富的真正价值，“这是个如何回报和服务社会的问题”。事实上他也是这样做的，十几年来，他已经陆续向社会公益事业捐款数千万元。
但他认为自己为社会做的还不够。“刚开始做企业时，都想多赚钱，做一个经济人；但做着做着，我就感觉到，要做一个社会人，对社会有责任，对员工有责任，对企业有责任，对股东有责任。”要勇于承担起这些责任，也许就是这位闽系地产大亨的梦想所在。
冠城集团简介
冠城集团创建于1994年，是一家在香港注册，汇集香港、东南亚的资金、技术、人才，主要面向中国内地、香港地区投资的跨国企业集团。
目前集团在中国内地拥有30多家参控股公司，在北京、福州、杭州、武汉分别设有地区管理总部。其中主要下属企业有：冠城大通股份有限公司（600067）（上市公司）、光大科技(0256.HK)（香港上市公司）、福州盈榕投资有限公司、福建中兴投资有限公司、北京太阳宫房地产开发有限公司、北京京冠房地产开发有限公司、杭州元华商城建设发展有限公司、北京冠海房地产开发有限公司等，集团业务涵盖了房地产、金融证券、机电制造、实业投资、高科技研发及生产等多个行业。
韩国龙链接
职位：冠城集团董事长、总裁
履历：生于1955年，福建福清人。早年在印尼三林集团任职，后到香港从事房地产经营并掘得“第一桶金”。从上世纪90年代初开始，陆续在福州、杭州等地进行投资，出手3670万美元收购杭州市政府原办公地并进行综合开发。1993年韩国龙来到北京发展，“冠城园”是其在北京开发的第一个项目。1994年，创办香港冠城集团。2000年11月，冠城集团通过旗下福州盈榕投资有限公司借壳上市，正式入主福州大通（600067）。2004年3月，出手控股在港上市的光大科技(0256.HK)。
政治地位：韩国龙是第九届北京市政协委员。
财富：韩国龙及其家族拥有财富18亿元。
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