商业观察
特别企划
不良地产大有赚头
海 龙 日期：
2004-09-01
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烂尾楼项目的回报率可能高达150%—200%。
对于银行来说，不良资产会令他们寝食难安。按照中国人民银行的要求，工、农、中、建四大国有商业银行必须在2005年之前，将其平均不良资产率每年下降3%—5%。对于这样的目标，谁都清楚这不是一个轻松的任务。
可有些人却对不良资产情有独钟。
2004年6月22日，金地集团发布公告称，公司将与摩根·士丹利房地产基金IV、上海盛融投资有限公司合作设立项目公司，以受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包。
这已经不是第一家房地产公司染指不良资产投资，在金地集团公告决定进入不良资产投资的一个月前，浙江中能控股集团就作为惟一的一家民营地产企业参与了建行40亿元不良资产的投标。
对此，人们不禁要问。不良资产这个各大银行急于往外甩的包袱，怎么会打动精明地产开发商的利益神经？
在此我们不妨看看发生在近期的两笔交易。其一，中国华融资产管理公司在广州依法对贷款抵押物，南方国际商业大厦的南方电脑城地下一层的房产进行了拍卖，该标的物面积6028平方米，最终被广州电脑有限公司以5500万元的竞价获得。对于这9000多一平米的成交价格，不仅华融资产管理公司有利可图，广州电脑有限公司也是物有所值。
其二，摩根·士丹利以14亿多元的价格中标建行40亿房地产抵债资产包，对此，有业内人士分析称，建行这么优质的资产回报率可以达到40%，而现在才以30%多一点成交，大有赚头。
“房地产抵押物在不良资产类型中算得上是优质资产，只要加工得当，资金回收率是很高的。”对于业内人士的如此评价，金地集团副总裁陈长春心里自然也十分清楚，认为“金地集团投资不良资产是在探索一种新的房地产投资模式，并积累公司在房地产不良资产处置方面的经验。”
事实上，金地集团在进军房地产不良资产投资中收获的不仅仅是经验，它所进入的是一个极为广阔的市场和可观的回报率。
据悉，在建行的资产包中，97%属于房地产项目，而在这些项目中，停建缓建的烂尾工程又占据了极大比例。而且国内的烂尾楼市场远不限于此，据了解，仅上海一地的烂尾项目就高达600多个，涉及金额近1000亿，而银行则急于把这些项目出手。
最近，金地集团投资建立的不良资产投资公司，刚刚拿下了一个20多亿的资产包。据陈长春的预计，其投资回报率可以达到20%。不过，资深人士认为陈的预计过于保守，“如果处置策略得当，烂尾楼项目的回报率可能高达150%—200%。”
如此看来，房地产开发商以投资不良资产的形式投资“不良地产项目”，可以省去批地、设计、筹款的麻烦。对收购回来的烂尾楼恢复施工，以低价盘活不良资产，这样可以省去一般房地产项目开发前期的大量人力，获得丰厚的回报。
抵债房产是看得见的资产，在抵债过程中已经至少评估过一次，其实际价值相对确定，而且有的房产只要补上一小块资金缺口，就能实现价值回归，而以房地产为主营业务的企业，在对地产资产的重新开发利用方面都将有绝对的优势。
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