稳定房价的最终答案

    政府和公众对于房价的关注日益强烈，但我认为，在供求之外去寻找稳定房价的答案几乎是无解的。
　　需要指出的是，价格更多地取决于供求而不是成本，在始终存在行政垄断、自然垄断或者竞争垄断的行业，价格总是难以趋向于成本。中国移动的用户看到每月的账单时应该深有感受。只有在充分竞争和供求平衡的市场，价格才逐渐趋向于成本。如果商品或者服务长期供不应求，那么，要么出价高者得之，要么权力大者得之。
　　很不幸，从2000年至今，商品房恰恰陷入到长期的供不应求之中，导致房价日益高企。
　　首先看供应总量。2000-2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平方米，其中住宅为35.8亿平方米。假定这些住宅全都是90平方米以下的商品房，总套数约在4000万套。平均到8年中，每年约450万套的供应量。按中国目前户均人口不足3人计算，这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。
　　再看需求总量。2000-2008年间，中国城镇人口从4.59亿增长到6.07亿，增加了1.48亿人，年均增加城镇人口约1640万人，至少合550万户。之所以用“至少”二字，是因为这样的估算，假定了所有新增城镇人口在进入城市当年就立即结婚并立即生育。
　　两个数字得出最简单的供求关系：每年450万套的商品住宅的供应和每年至少550万套住宅需求之间，始终存在供不应求的缺口，这不可能不推高房价。
　　上述假设可能过于简单，需要对供应量和需求量做进一步的细致分析。
　　在供应方面，有两个因素我们没有考虑，一是保障性住宅，二是单位自建房。2000-2008年间，中国建成经济适用房4.43亿平方米，相当于同期商品房供应量的12.3%。我相信廉租房和限价房等提供规模更小。单位自建房通常只有有钱有地有资源的政府职能部门或大型央企才能提供，普通城镇居民不太可能享有如此福利。
　　在需求方面，也有两个因素没有考虑，一是改善型需求，二是投资需求。目前中国约150亿平方米住宅存量中，有60-70亿平方米左右建成年代早于1995年，其中绝大多数只能称为建筑垃圾。以过去10年城镇人口每户每年居住面积改善仅1平方米计算，改善型住宅需求约18-20亿平方米。
　　考虑到过去10年一户拥有多套住宅的现象越来越严重，估算投资需求总量是非常困难的。有的政府职能部门的答卷调查显示，有房户当中仍有高达68%的家庭希望在未来1-3年购入商品房，于是，该报告就把68％作为目前住宅投资需求的比率，并得出楼市存在严重泡沫，这样的调查接近荒诞。考虑更为细致的供应和需求因素之后，我们不无悲观地承认，中国商品房的供求失衡，可能比政府和公众直观预期的更加严重。
　　麦肯锡公司曾有报告指出，在约2025年，中国的城镇人口可能会突破10亿人。目前中国处于15-64岁的人口占比在72％以上，人口自然增长率在5‰左右，这决定了在未来15年，如果中国不能每年提供约1000-1200万套住宅，供求失衡的状况不太可能有根本改观。上述分析，甚至还没有考虑人民币被过度发钞等一系列问题。
　　因此，想在解决供求平衡之外，去寻找稳定房价的答案，基本是缘木求鱼。也由于供不应求，中国消费者总体上是在用高昂的价格购买品质低劣的商品房。
　　其实，稳定房价无非是三大手段，一是放缓城市化节奏，二是增加商品房供应，三是抑制商品房需求。现在政策的误区恰恰在于当总量上供不应求的问题还没有解决的时候，就试图进行结构上的优化，诸如以推进城镇化来缓解城市化，以增加保障性住房供应来平抑商品房房价，以收紧信贷提高利率来抑制需求，凡此种种都是回避了供求本质之外的旁枝侧节的举措。延续这样的政策惯性，房价问题绝不仅仅是在2010年骑虎难下，而是在未来十年都在舍本逐末。
(作者系北京师范大学金融研究中心教授，本文只代表个人观点)