商业视窗
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高端物业好景难久
文|叶檀
日期：
2010-01-01
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培养了一段时间的高端物业快要瓜熟蒂落，好景将会告一段落。最重要的原因是目前高端住宅过于火爆，处于市场风险期，禁不起政策的轻轻一推。
北京2009年高端住宅成交大幅回升，特别是单价3万元以上的住宅，7—9月累计成交1261套，占全市总成交套数的比重达到4%，而2008年下半年到2009年上半年占比仅为1.1%和1.3%。另据媒体报道，在前段时间浙江省房交会上，投资保值的客户比重已占50%。
投资性住房占比高达50%，高端住宅成为房地产主流，这是楼市进入景气周期后期的明显标志。不必说中国房地产情况特殊，要知道，从1998年以来的大上升周期中，历次小震荡，都是以投资性购房占比40%以上作为主要标志的。
第二个原因则是物业税。房地产市场的财富分配十分畸形，政府不注意才怪。专注高端住宅开发的代表星河湾，15年来开发项目仅有4个，但今年前三季度销售额却已突破100亿元，其他侧重于高端住宅的地产商大同小异。要改变财富分配，对政府来说，最简单、最能获得民意支持的办法就是提高税率，或者针对高端物业加税。市场已有降温先兆。作为此次全球货币推动型的高房价风向标，香港近期一二手楼盘成交开始下降。如果香港地产持续降温数月，说明全球货币刺激政策开始影响香港，而最近银行收紧豪宅按揭，多少影响了“豪宅客”们的交投情绪。香港政府经济顾问还发出警告，2010年按揭利率一旦增加3个百分点，回复至2006年的水平，供楼支出会急增三成以上。
说到底，房地产投资市场取决于货币供应量，香港的降温说明投资者预期全球退市计划可能在今年推出，此时购买豪宅是为他人买单。香港受到境内外两股热钱夹攻，投资市场极为敏感，香港热钱去年7、8月间达到创纪录的高位，豪宅市场随后创出标志性的天价。一旦今年政府货币供应量明朗，开始下行，投资性购房者也将追逐货币的角度逐步退出市场。
对内地而言，对高端房地产市场具有杀伤力的武器是物业税。物业税就像那个古老的狼来了的故事。说了多年，到现在只听雷声，不见下雨，所以大家该炒房炒房，该建房建房。被人忽视的是，正因为物业税杀伤力极强，多方力量激烈博弈，才导致物业税空传数年、一拖再拖。
中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲去年11月在香港表示，因投机太多，政府应针对豪宅物业征收物业税，来调节市场的投资与消费需求。市场预期深圳将在今年起试征物业税，樊纲称他不知道何时会正式实施或税率会是多少，但估计税率在初期并不高，而在深圳试行之后预料上海和北京也会陆续试行。
2006年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。实行空转的城市大多表示条件具备，随时可以征收。2009年8月，深圳将物业税写入《深圳市综合配套改革三年（2009—2011年）实施方案工作安排表》中，可见万事俱备，只差东风。从樊纲的发言来看，物业税会从豪宅开始征收。
物业税是对于豪宅市场的致命一击。物业税开征，豪宅必跌。因为政府会根据每年的评估价在持有环节按年征收，政府直接进入收益环节获取现在由购房者的部分红利。并且，虽然在试点阶段可能在1%左右浮动，但这把剑的锋利之处在于，它是每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，这就是一年一落的达摩克利斯之剑。
剑悬头顶，再疯狂的投资者也不得不犹豫再三。收益成为税收，谁还愿意千辛万苦投资高档住宅呢？（作者系知名财经博客作者，本文只代表个人观点）
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