商业视窗
专栏
452号文件或将带来房地产市场拐点
文|易宪容
日期：
2008-01-01
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为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。
452号文件的重点是对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定。包括以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政策执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。
早些时候，359号文件出台之后，各个部门、企业、个人、金融机构及各家商业银行都以自己的利益来理解和界定第二套住房，不仅暴露了一些商业银行绝对唯利是图的丑态，也使人们看清了究竟是谁不愿意让中国的房地产市场成为一个真正民生居住的市场。
对第二套住房界定的重要性在于，它预示着中国的房地产市场及发展模式将发生巨大的变化。对房地产的个人自住需求，采取鼓励帮助的政策，而对于房地产市场的投资，文件是既不鼓励也不阻止，而是以市场的价格机制来应对。收益率高，也得付出相应的融资成本，这会改变投资房地产市场的基本预期。而且，把房地产市场区分为消费与投资两个市场，有利于央行应付自如地采用货币政策。
还有，452号文件对申请商业银行的贷款重申了其严肃性，申请贷款购买住房者，任何虚假信息都会受到严厉处罚。
因此，尽管452号文件是一个十分普通的补充规定，但无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候对第二套住房解释时不少人所要求的要深刻与广泛得多。也看出政府对调整目前中国的房地产发展模式之决心。
文件对房地产市场投资的影响将是十分巨大的。当国内房地产市场的投资者（无论是已经进入者还是准备进入者）预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们就会意识到房地产投资的风险增加。
在这种情况下，已经进入的房地产投资者就会考虑他们投资的住房由谁来接手。可以说，早几年的房地产市场投资是无风险投资，在低成本的便利金融杠杆下，大量投资者涌入是十分正常的。但是，当房地产市场的投资风险增加，再加上房地产交易成本高、流动性高的特性，后来的投资者是否会在高位按盘就十分不确定。只要把房地产市场的投资及炒作遏制住，那么国内房地产市场回归理性也就顺理成章了。
总之，452号文件从根本上对房地产市场的投资与消费做了一定的区分，这不仅将改变中国房地产市场发展模式，也会改变整个房地产行业的市场预期。市场预期的改变，也就决定了未来房地产市场的走向。
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