鸿润地产董事长郭庆含着烟嘴，若有若无地抽烟。淡淡的烟雾后，是他微微的笑。
经济学博士，郭的名片上赫然印着这样五个字。他说自己比较喜欢宏观的、理论的东西。2005年6月，普雷斯科特（2004年诺贝尔经济学奖获得者）出席的一个论坛上，郭语惊四座：“房产税新政出台不慎很可能使房地产市场重蹈股市的覆辙，其后果将是灾难性的。”
虽然京城房价并未明显下跌，但危机环伺，“寒流”将至，众多地产开发商内心已涌起恐慌。预示灾难的同时，郭却镇定地宣称，总体上，地产再做一二十年都没有问题。
置之死地而后生
背水一战，卧薪尝胆，不屈不挠。这是郭做事的基本精神。“有这种精神，哪怕败了，也没白活。没有这种精神，可能靠运气做成一件事，长久就完蛋。做任何事情，想做成，最终还是靠你自己。”
回眸远眺，生命中的灾难事件都模糊成了美丽和富足。
12岁那年，郭念小学五年级。轰轰烈烈的大串联开始了，他身不由己。串联第一站只知道地名是上海。后来听说青岛好玩，又去青岛。车上根本挤不动，车一停，就有人从窗户上蹦出去撒尿。
到广州时，天正热，地上铺层稻草，就睡在上面。从广州出来，满身都是虱子。当时还不认识这种“小动物”，一只一只抓下来玩。到家后，把衣服全扔了。
串联归来，郭在中国人民大学做了红卫兵领袖。“那时成立红卫兵组织就像现在开公司一样，你如果觉得自己有能力，就可以搞红卫兵战斗队。我们找了一个办公的地方，自己印袖章，又到马路边刻一公章。然后，就率战斗队跟随人大的大学生一起闹，打砸抢。”
京郊插队时，郭身上的英雄主义、理想主义并未消褪。基本上，农村的活他都干过。他最拿手的是拔麦子。凌晨三点多钟，趁着露水，田里的土还比较潮湿，麦子拔起来容易。等到太阳烤脊背时，大家已经“放倒比较辽阔的一片了”。并且，生产队里，郭大小也是个领导。
在煤矿，郭第一次感受到生活的极端残酷，生命的不堪一击。矿井里，人特别渺小，要生存都得提心吊胆。随着周边的工友不断死去，郭很后悔当初选择下井。他原本只是认为从农业转到工业，报酬会高些，却不料竟有如此代价。“井里黑压压的，一块石头松动，就可能把你压死。”
在煤矿工作的最后两年，郭作为工人阶级的代表去“占领文化单位，占领上层建筑”，编中学生读的政治经济学教材。其间发生了两件大事：唐山大地震，毛泽东去世。
1978年，郭进入大学学习。此后，虽有说不完的困苦，道不尽的辛酸，但再没有遇到能挡住他前行的巨大危机。
以前，郭还时常梦到自己又回到煤矿，又下井了。醒来惊出一身汗。“自从鸿润成立，几乎没有梦到过下井，”郭笑着解释说，“太忙了，躺下就着，做梦的时间都少。”
管理者就是“教练”
与经济学家比肩。1991年，《中国工业化问题初探》出版，郭是第一作者，经济学家胡鞍钢是第二作者。此书中，郭的研究能力得到一些展示。
“胡鞍钢为达目可以牺牲很多东西。国外说他越来越左，成天为政府说话。他其实是弱势群体代言人的姿态。家庭方面，在美国的老婆和他离婚，孩子都留在美国。他自己患糖尿病，每天吃饭时都要打一针。这些他都不在乎。我和鞍钢有一点不同，我既看中目的，也重视过程本身。为达目的我会不懈的努力，同时也享受追求过程中的愉悦，不在意最终的结果。”
管理上，郭强调人性化。他认为，现在社会的发展本身就是多元化的。不可能再像过去一样按照一个人的思想行动。民主本身是大家的意见都能得到表达，不是达到集中，而是妥协。管理，就是让每个人的意见、能力、事业心充分表达出来，企业发展才有内在的东西。
经历了近10年的发展，鸿润人员流动比较正常。现在的核心管理层六人中，一起创业的还有两个人。“人员不能只进不出，也不能大进大出。”
如何留住骨干？郭说，首先是情感、事业、公司文化，其次是报酬。对于管理层，物质上的要求无非是有车有房有股权，基本上能实现。但物质利益没有止境。比如车子，夏利可以，奔驰也可以。
地产企业各方面的弹性都比较大。找地，规划，使用等方面都有多种可能性。同样一块地，你能建1万平米，他可能建2万平米。销售队伍是地产业流动最为严重的。今天在这里能赚到钱，就在这里。没现房可卖，就走人。因此房地产公司要留住人，“除了有项目做，还要把每个人放在合适的位置上，让他发挥作用，有事做，有成就感，不断获得发展。”
公司里，郭听到的最集中的牢骚是工作的努力没有获得期望值的报酬。创业时，靠精神激励就可以，但企业发展到一定规模，物质方面就变得越来越重要。不过，激励的核心仍是精神激励。一个人要有不断刺激新的兴奋点。郭经常给员工一些挑战性的工作。
“奖金都是一次一结的不行，太短期行为；没有一次一结的也不行，抻得太久容易疲劳。长期激励要与短期激励有机结合才是上策。”考核方面，年初设定指标，预计成本、投资、费用。超额完成当年任务的高管，年薪上浮。完不成就要扣年薪，扣奖金。
郭曾经处分过高层。“做事违规当然要处理。比如一定要让乙方接受你推荐的队伍，或者为家里搞个装修，买东西拿回扣。”不过，员工犯小错误时，郭一般采取娓娓道来的谈话方式。
郭作决策时，一般没有人当面站出来反对。“因为公司决策前比较民主，都是讨论过的。大的决策是核心管理层每个人都要发表意见，我来拍板。目前为止，我做的地产项目没有失手的，多少都能赚。不过，我现在尽量避免每件事都是我说了算。”
前些日子，郭忙于上海方面的事务，北京这边的就授权。“他定的，就要执行。如果发现错了，纠正就行了。只要不对公司造成太大伤害，就不会影响再次授权给他。”
“我就像足球队的教练，要保证球大部分时间在最优秀的球员脚下。” 这种稳健要求鸿润只做力所能及的事，根据资金实力，资金计划，员工发展来调整战略目标。相对保守的企业，发展可能受影响，但可以防范危机。“我们总体走得比较稳，没有出现大的危机，没有说哪件事处理不好，就前功尽弃，整个公司就完蛋的。”在此前提下，郭说出要向大企业，包括国企学习的话就不足为奇了。
品牌要干干净净
作为双安商圈底商终结者，近7000平米的“企图同乐湾”在京城掀起狂潮。
“这里面没有炒概念的成分。”郭严肃地说。他认为，做项目肯定要创新，但不要玩时髦，玩概念。要实实在在，品质，外形要有新变化，功能要创新。
做上河村项目时，鸿润设计了两种户型，一奇一正。郭觉得创新类的还不错，它的房间、厅、阳台相通，形状不是很规则，有圆形的窗子。一到销售才发现，还是方方正正的卖得快。太创新了可能做宣传时容易，但客户住进去后就会有不少问题。
企图ATT中心则亦奇亦正。这座为中关村中小企业定做的楼宇，单是名字就让人眼前一亮。其外型如同伸展开待翔的机翼，A、B座不对称设计，突出于主体的楼层张弛有度。
鸿润的最大优势其实并不在于把楼盘做好，“长期积累起来的信誉是我们的第一优势”。对客户，对施工单位，鸿润都讲求诚信、负责。从公司成立到现在，没有一桩官司。这在地产诉状漫天飞舞的当下，实在难得。郭承认，利益矛盾肯定有，但很多需要协商，应当努力创造双赢局面。在业界，鸿润的品牌形象是，负责任，讲诚信，口碑好。
鸿润的目标是在行业中存在时间比较长，提供的产品质量比较好。“我们现在和大型企业差距较大。地产市场进入比较规范时期，今后发展一般要靠自身积累。我们先要把自身的很多东西稳定，才谈得上资本运作、上市。”
实际上，地产业务只是鸿润业务的一部分，投资上占80%。其他，像环保、影视鸿润也在尝试着做，“相对而言，地产市场比较成熟。”
如何绕开多元化陷阱？郭认为，经商而言，很多规则相通。盲目涉足一些行业肯定会掉入陷阱。做多元化垮台的，很多是迷信一点儿，比如迷信广告，相信广告能砸出一个市场。刚开始相信自己的资金实力，后来发现驾驭不了，资金链断了。正确的是，要有足够的人才储备，资金准备，相应的市场经验，技术。鸿润做多元化，先从小做起。比如环保，进入五六年时间了，虽然有很好的政府资源，但不敢轻易做大。因为进入后，发现问题很多，市场很不成熟，盲目进入者为数不少。至于做影视，80%无利可图。鸿润投资电视剧《滴血玫瑰》等，一方面是出于对文化产业的支持，另一方面，片尾会打出公司名称，也能提高公司知名度。
这个夏天，“地产冬天”降临的消息深入人心。在炎热与冰冷中，如何健康成长，令众多地产公司焦虑不安。洞观全局的郭，正率领鸿润人力排危机，步步为营，让品牌一直坚挺下去。
配料一：
郭庆谈“地产新政”
观点一，大陆土地市场先天不足。
小平南巡讲话后，在理论上没有经过很严格的分析论证情况下，土地市场一下子放开。第一波房地产高潮随之产生，在海南，冯仑、潘石屹他们趁机掘到第一桶金。
土地市场的设计则是学香港。香港规则最根本的是，政府卖地是卖70年使用权，收绝对地租；欧美的规则是土地私有制，土地买卖收入与政府无关。政府每年简单收点税，收的是土地等级不断变化、升值带来的级差地租。
观点二，房价高是非常自然的事。
现在，中国政府也是卖70年土地使用权，收绝对地租。这表示，土地已经卖给你了。政府一次性把钱收过去了，地价高，房价由地价价值中心决定，所以房价也高。“不能简单地将居民收入与房价的比与国外的相提并论。这种比较没有价值，没有意义。”
如果收了绝对地租，还要收级差地租，卖了70年的土地，还要每年再卖一次，“房价肯定落下来”。投机、炒作客观存在，要治理。但买过的房子，要收物业税，房子大，收的税还要更多……这意味着在一头牛身上要扒两张皮下来。
观点三，如果这样，国民经济可能崩溃。
这不仅对房地产开发商有影响。首先垮掉的不是开发商，而是中介。二手房市场几乎停止交易。过去是抢购房子，现在呼啦一下全抛出来，没有人接。股市下跌，有受益者吗？没有，没有赢家。上市公司本身也要倒霉。如果这样下去，老百姓住房缴税，开发商房子滞销，而地方政府的财政来源一半以上靠卖地。最倒霉的是银行，如果房价不断下跌，出现的就是汽车市场现在的局面，呆账坏账不断增加。
亚洲金融危机后，香港地产出现的就是负资产。一旦这样，国民经济就可能崩溃，国家就有大灾难。如果这次改变只是一个措施，影响不至于太大；如果是整个制度安排，利益格局的大调整，对房地产造成的就是灾难性的。比如，足球场上，裁判看争夺太激烈了，吹哨吹得严一些，这对整个比赛顺利进行有好处；如果裁判说，现在规则变了，可以抱着球满场跑，这就乱了。
观点四，不能把整个制度推倒重建。
制度性的东西一定要慎重。有人呼吁把整个制度推倒重建，制度性的东西不能简单推倒，要分析根源何处，由谁来负责任。不能定下来一个目标，说要把房价从每平米8000元打到5000元，那最后绝不止5000元。股票2000点时一股20元，1000点时可能只有四五块钱。一旦开始刹不住，随后就稀里哗啦往下掉。
目前，有的开发商减少开发量，有的大量拿地。鸿润自己要看政府出台的各项政策到底属于对经济过热调整的经济杠杆，还是对现有的制度重新安排。如果是前者，没有太大问题；如果是后者，应及早拿出对策。
配料二：
我的父亲母亲
父亲曾是中国人民大学国民经济计划教研室主任。他为人处世比较保守。做人非常正直，在那种年代走过来的人，都有意识地保护自己，但有人是靠整人，父亲从没有通过害别人来满足自己升官。现在来看，父亲所作的是“伪学问”，但他自己丝毫不觉得。从小到大，他给我的印象就是整天在书桌前写写写的。父亲从来没有打过我。他去世比较早，65岁。
母亲现在75岁，我现在太忙了，和她的交流比较少。10几年了，她一个人住在一个小房子里，不愿意和我一起住。还自己到食堂去买饭，到现在还是很节俭，不舍得吃点好的，不愿意找保姆。她喜欢安安静静的生活。
人物链接：
最喜欢的体育运动：网球、骑马、高尔夫
最想过的生活：退休后，在自己的牧场呆着，写写东西
记忆中最深刻的电影：1976年在煤矿看的《瓦尔特保卫萨拉热窝》
理想中的旅游胜地：没有特别想去的，每个地方有每个地方的特点
如果被放逐荒岛，最想带的“奢侈品”：文史哲类书籍
最喜欢的格言：贤人君子，明乎盛衰之道，通乎成败之数，审乎治乱之势，达乎去就之理。
自我评价：不是最好的学者，也不是最好的商人，但能将二者本质很好结合的人。