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房价涨涨涨
流帆
日期：
2004-11-01
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1255
文中提语：在当前高房价和低利率情况下，购房者实际上是把购房的所有风险都压给了银行。
对于忽忽上涨的房价，朱成陇看不到背后的深层动因，他看到的只是日益火暴的购房市场，和低贷款利率带来的购房低成本。
“现在买房很划得来的！”朱成陇并不是一个房地产市场的投资里手，他只是一个刚刚在一家效益还不错的外企工作几年的年轻小伙子。
小朱购买的房子是位于北京东部朝阳路沿线的XX家园。户型应该还不错，小朱对其觊觎良久，从小区建设的一期一直跟踪到现在的三期。
再不买还不涨到天上去？小朱认为现在购房正逢其时。
这种分析也是当前房市比较普遍的观点。所以，小朱一出手就买一套140平米的大房子。为此，小朱要背上不小的负担：首付17万，月供4000。而且，首付中一多半是父母垫付的，另一小半中一部分是管同事朋友借的，最后一小部分才是这几年自己攒的。
算账关键其实在于月供能不能承担。
“我算过了，每个月扣公积金将近800块钱，按双倍返还计算，这一项我每个月就是1600元钱用来还款。扣除800块钱的其他收入差不多也有6000左右，我每月只需要再拿出2400块钱来交房贷，按照人民银行个人还款每月不超过收入50%的规定，我也是符合的。”
听起来句句是理，不过，对于小朱之类的想法，一些经济金融专家却有不同看法。专家们认为，这是购房贷款利率过低导致了房地产市场需求过热的幻象。
低利率，房价上涨背后的推手
随着我国经济的飞速发展和城市化水平的不断提高，到2010年，我国需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3.25亿。而若以人均20平米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。
不过，这种需求只是社会学上的范畴。事实上，真正决定房地产需求的依据是居民的可支配收入，也就是居民的实际购买力。
中国社会科学院金融研究所金融发展研究室易宪容主任说，如果从理论购房的需求来讲，我们的住房供应在这20年内都是相当紧张的。但是根据现在的价格来看，我们的民众没有承担这么高价格的能力。
但是，房价却还一直在上升，而且是急速攀升。
据国家统计局9月下旬公布的最新统计快报显示，我国今年前八月商品房平均价格同比增长13.5%，比今年一季度上涨6.9%；商品住宅平均价格2525元／平方米，同比增长11.2%，比一季度上涨4.7%。
北京的房子无论东西南北均呈现出热销的情景，有开发商用“像卖大白菜一样卖房子”来形容今年的北京楼市。
另据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。
这俨然是一个不可理解的悖论：一方面房价远远高出了购房者的实际购买能力，另一方面宏观调控重拳之下房价上涨的势头锐不可挡！
原因何在？建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾在接受记者采访时，对房价过快上涨的具体原因给出了５点看法。其中排在前两点的就是中低价房的供应不足。
一是在今年1—8月，经济使用住房的建设投资占开发总投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%；二是一些城市的中低价位普通商品住房，特别是中低价位中小套型的房子还存在供不应求，这部分房子价格上涨比较快。
是供应不足还是需求过旺？中国社会科学院宏观经济研究室研究员袁刚明和易宪容两位经济、金融方面的专家在这一点上有着不约而同的共识：我国现在处于利率最低的时期，多数人买房基本上通过银行的信贷来购房，低利率支撑了购房者对高房价的购买力。
袁刚明指出，“房地产市场现在已经不仅仅是取决于居民现实的——或者说是拿得出来的资金。现在很多居民购买住房实际上是通过贷款来实现的，这样就大大突破了居民实际拥有收入的限制。”
总的来说，当前住房的需求旺盛增长和住房贷款的快速增长是相称的。现在住房贷款增长速度很快的主要原因在于，住房贷款的利息只有4％多一些，这要比住房价格上升的幅度慢的多。现在住房价格已经上升到10％以上，而住房贷款只有4％，那当然是合算的了。
高房价，纠缠在高增长期许的谜局中
既然低利率推动了房价的急速上涨，那么调高利率问题就解决了吗？事实上并非人们想象的这么简单。
有一个背景值得关注，那就是房价的上涨是在国家实行宏观调控的条件下出现的。那么，为什么在宏观调控的背景下，房价上涨的势头还如此迅猛？下面这则新闻耐人寻味：
今年8月的海南，在一个以“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”为题的会议上，几乎所有发表演讲的开发商均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。
这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的组合拳下，房地产业却越挫越勇。
对这一现象，袁刚明认为，那是因为宏观调控的闸门并没有卡在需求这一边。
袁刚明说，宏观调控总的来说应该是调控需求，因为有需求才会有投资的供给。而最近这几个月，国家主要是对钢铁或者是水泥等这些投资比较过热的行业进行控制。控制的主要还是供给，对房地产也做了部分的需求控制，但是不像对钢铁水泥投资的供给控制那么厉害。
控制的闸门没有关向房地产需求这一边，主要原因还是当前各方面对房地产的需求还有着一些不同的意见。
“比如说认为房地产的需求还是中国经济当前一个很好的增长点，对房地产需求还应该给予支持。这样一些看法，还存在着很大的力量。”
易宪容认为，在当前一些地方政府的意识中，房地产是拉动当地经济增长的主要支柱，所以并不愿意采取措施拉下房地产市场高速增长的刹车闸。
“中国只要一加息，房地产市场需求立即会出现一个很大的变化，房价也就会大幅度下降。”
易宪容说，“但是央行不加息并不意味着我国经济指标不需要加息，关键在于其中存在利益集团的博弈。房地产商不愿意加息、地方政府不愿意加息、建设部与之有关的也不愿意加息，利益集团博弈的结果就是不加息。”
除此之外，不加息维持的低利率还提供了房地产商操纵价格的有利条件。
“房地产市场中，卖者是相当有限的，而土地是被完全控制的。”易宪容说，“在低利率背景下，房地产商如果能够预期到买方市场会很大，就会操纵价格。”
后续的情况是，房地产商通过各种广告宣传鼓噪，又会促使购房者竞相进入市场。因为在价格不断上涨的情况下，人们对房地产市场的期望会很高，就像当年进入股市一样，需求一下就聚积得很大。
于是，在市场各方的推动下，房地产的价格也就持续上涨。
房贷，谁来承担风险？
一连串因果关联背后，其实隐藏着有如股市一般的风险，那么这其中的风险由谁来承担呢？
“在土地不会贬值的预期下，在低利率刺激下的房地产市场需求还会持续发酵，大量银行资金会进一步通过个人贷款形式进入房地产市场，继续推高房价。”易宪容说。
根据国家统计局编制的《房地产开发统计年报》，银行资金大约占房地产资金来源的22%，自有资金占30%，其他资金约占30%左右，但由于“其他资金”是通过非银行金融机构转化而来的银行资金，因此，在房地产业中，直接与间接的银行资金占到52%左右。
虽然121号文件在资金上卡住了房地产开发商的咽喉，但在个人房贷上没有新的限制。来自上海银监局的数据显示，今年上半年，上海个人住房贷款增加345.11亿元，增幅达20%。
对于个人住房贷款，过去人们害怕或者是不太习惯使用这种方式，担心背上一辈子的债。现在越来越多的人，尤其是中青年认识到这种现代的贷款购买是一种很好的方式，而且从长远来看也是合算的。
比如一个年轻人买房子，就像前面所说的朱成陇，工作没有几年，其实连首付款的钱都无法拿出。但是在父母亲给付了头一期以后，其他70％、80％基本上都可以从银行贷款按揭。那么，既然银行贷款，他为什么不买大的呢，反正利息很低，一个月还几千，他们感觉完全可以供下去。
“但是他们没有想到一个问题，就是说利息不会永远只在一个最低水平上，它永远是变化的。”
易宪容说，“如果利息假设上升到80％左右，连本带利就是十年翻一倍。你是100万，到十年以后就200万。他们没有感觉到这种利率可能的变化，所以都趁这个低利率的时候拼命进入房地产市场，就像当年进入股市一样。”
目前房地产业的需求是一种泡沫式的，是一种为了投机而进行着的需求。这种泡沫式的“需求幻象”带来的是房价高泡沫，有着极高的危险性，一旦泡沫被挤破危害的将是整个中国经济。易宪容的话听起来有些危言耸听。
他认为，正如股市存在风险一样，泡沫太高的房价同样存在着高风险。在当前高房价和低利率情况下，购房者实际上是把购房的所有风险都压给了银行。
“我们现在存在这样一种信用文化。那就是，假设贷款者真的无法还钱会怎么样？没有关系，这里头都是银行的钱押在那里，大不了这个房子我不要了，银行你要你拿去！那么这个责任谁来承担？银行！银行是谁？是整个社会！”易宪容说。
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