现在对房地产是不是暴利行业的争论越发热烈，这次有些不同寻常，开发商队伍中，任志强依据经济普查数据，说暴利论可以休矣；王石则说行业的暴利形象是不能否认的；潘石屹则肯定说房地产极限净利润率只有26.6%，绝非暴利。而我关心的，则是暴利分赃链条中，除了开发商还拴着谁？暴利铁链下，除了伤害购房者还牺牲了谁？巴菲特曾经说过，厨房里绝对不可能只有一只蟑螂，因此，如果房地产是近年来的暴利行业，在瓜分暴利的链条上，必然还有更为血色掩映的东西。
是的，从数据上看不出暴利。任志强的计算结果是：根据新近经济普查，该行业营业收入利润率仅为7.77％，净资本收益率仅为6.46％，全行业总资产利润率只有1.67％，如果仅仅运用行业普查数据结果的确如此，但以下更为常识性的现实可以揭示数据的欺骗性。
其一，在2000年之前，房地产行业很少有身家过亿的富豪，如今手持三五十亿现金的开发商再寻常不过，这意味着最近五年间个人财富至少每年翻番吧？考虑到项目从拿地到完成销售回款通常需要经历2－3年，可以看出即便这些开发商一年做一个新盘，就几乎已到了每年手头同时有2－3个项目在运作的繁忙状态。只有每个项目都给开发商带来指数化的翻番回报，才能使五年前的马仔变成今日之大鳄。如果你询问当今名流开发商，无一不对其五年前后的身家巨变讳莫如深。
其二，项目开发中的常用违规手段，这包括拖欠地价款、修改容积率、通过被操纵的采购、销售、广告等令人眼花缭乱的公司虚夸成本构成等等。其中利用虚夸成本对掩盖项目利润的作用，几乎可以用“化腐朽为神奇”形容，除非你能清晰地解构一个项目中无所不在的关联交易，否则开发商有足够的财务技巧使得账面利润率成为一种艺术。
由是观之，房地产当然是令人厌恶的暴利，之所以说令人厌恶，就在于暴利源泉的绝大部分来自于剥夺，仅仅有少量来自创造。我固执地以为，目前这个行业中，七成的利润来自于土地增值，两成来自于地面建筑，一成来自于品牌效应。绝大多数开发商都有这样的经历，和政府官员搞好关系，低价拿到一块地之后就一直晒着，等待阳光带来阴暗的财富。从广州天河区到北京世纪城，地价狂飙几乎是开发商利润最主要的源泉。
是的，开发商每年为我们提供二三百万套商品房，但对此并不必心存感激。
其一，如果说“831”之前房地产市场是关系型市场，那么就不难理解，政府相关职能部门和开发商的关系过于密切，一块地段良好、未来市政规划和配套完善的几十公顷土地落在某一开发商手中，和一个暴发户霸占了金矿并无二致，其中没有钱权交易的可能性，和骆驼穿过针眼的可能性一样大。所以，请不要认为厨房中，贪婪啃食的蟑螂只有开发商，吴敬琏曾经将他的一本书再版了两次，书名叫做《腐败：权力与金钱的交换》。
其二，房地产暴利链条的中端拴满着密密麻麻的瓜分利益的蟑螂，这种瓜分规模每年至少三五千亿级的水平；而在链条的两端，分别是购房者和被征地的农民。购房者有牺牲，但毕竟得到了不动产，但是迄今为止，在形形色色的房地产PK中，很少见到有人说，暴利和爆发的行业，是钱权合谋下对农民新一轮万亿级的掠夺，我从来不认为在现有制度安排下，农民对其栖身和耕作土地的被征用，有说“不”的权利，他们只能服从地走开。
是的，在831之后，土地出让的“招拍挂”迅速推行开来，房地产行业也不可避免地面临着从关系型到资本型市场的重新洗牌。但回顾过去5年这个行业的暴发，我仍然不能用对待IT精英那样的目光去对待开发商，因为其第一桶金，基本是掠夺价值而不是创造价值。无奈往者已矣，清算过去已不现实了。
《马太福音》中这么说，主呵，我当如何做，才能获得永生？对于开发商形象，现在已是必须自我反省和自我救赎，才能摆脱千夫所指的困境。
（作者系北京师范大学金融研究中心教授，本文只代表个人观点。）